房企扎堆商业地产难掩隐忧 盈利模式难题待解决

　　从郁亮首解城市配套服务商的大商业地产构想的连连拿地，到龙湖半年报中商业地产的强势扩张，以及远洋披露的与太古、南丰合作的商业地产项目，甚至近几年潜行的阳光100也宣布大举向商业地产领域进军，然而近日却有专家直言，商业地产盈利的不超1/8。

　　疯狂扩张

　　万科总裁郁亮刚刚在西安提出要做“城市配套服务商”的大商业地产规划，万科各分公司就开始拿地加以配合。

　　7月3日，万科在北京以9亿元拿下北京房山区长阳镇03-9-02地块，该块土地性质为F3其他类多功能用地、C3文化娱乐用地、S3社会停车场库用地、U2交通设施用地、U3邮电设施用地。

　　7月8日，万科在广州以6.03亿元拿下了AF020122地块，其土地性质为商业金融地块，折合楼面均价更是达到19638元/平方米，溢价率96.4%。

　　此前郁亮曾表示过做商业地产其实是无奈之举，但是近年来万科在商业地产的扩容却是不争的事实，不仅成立了商用地产事业部，同时据一位消息人士透露，万科商业地产的土地储备已达近千万平方米。

　　其实伴随着万科在商业地产大肆扩张，品牌房企在商业地产的业务占比不断攀升。根据披露的信息显示，2013年绿地的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产将超2000万平方米。在过去的半个月内绿地就连续两次在北京拿下两宗商业用地。同时，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)以及阳光100也发布了下一步在商业地产方面的投资计划。

　　饱和之忧

　　面对房企在商业地产领域的疯狂扩张，饱和的警示却已成为了“狼来了”的故事。

　　来自K8土地网最新统计数据显示，今年上半年全国百城商办用地共推出1911宗，供应量为5960万平方米，同比增加42%;商办用地共成交1516宗，成交量为4969万平方米，同比增加45%;商办用地楼面均价为每平方米1790元，同比增加17%，增幅远远超过住宅。

　　同时根据仲量联行的数据显示，今年中国新增购物中心的总数将创新高，在20个主要市场将有约150个新购物中心开业。商场的规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积将超过8万平方米。

　　北京商报记者了解到，各地商业地产饱和的程度已经叫人咋舌，如在合肥仅蜀山区内就聚集着38家大型商业项目;在杭州商业体量已达800万平方米，其中有100个商业综合体;成都商业地产面积570万平方米，城市综合体48个。

　　而一般国际上通用的发达国家商业人均面积的警戒线是在人均1.2平方米，目前香港的人均商业面积也只有3平方米，上海是2.9平方米。而中国不少二三线城市的人均商业面积均达到了2平方米以上。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心在全国19个省市调研时也发现，近年来，不少城市都在大规模发展新城、新区，以此作为发展地方经济的突破口，并且在不符合当地经济发展水平和所处阶段特点的情况下，盲目复制和模仿了大量商业地产项目。

　　“这些地方的商业地产市场眼前正面临着过剩的风险，与之相关的招商引资乱象也正愈演愈烈。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令深表担忧地说。

　　盈利难题

　　在不顾市场饱和大肆上马商业地产项目的同时，开发商并没有找到商业地产盈利模式。

　　郁亮曾直言：“很多持有物业(商业地产)是不受欢迎的，我觉得千万不要说固定资产多了就优秀。”他进一步表示：“在网购时代，商业购物中心是越来越受打击的，所以万科对此非常非常慎重，不是说我有兴趣，我是没办法才做一点。”

　　其实，中国的商业地产发展到今天，散售和自持一直是困扰房企寻找商业地产盈利的最大阻碍。

　　SOHO中国曾经凭借着散售的模式成为了风光一时的中国商业地产的领军者，但是随着其开发项目的不断运营，散售的缺陷不断暴露，令其不得不转为持有。持有无疑是商业地产发展的必然之路，但是对于擅长9个盖子盖10个瓶子的开发商而言，脆弱的资金链又禁不起长期回报的苦熬。

　　近段时间以来关于商业地产遇到经营困难的报道屡见不鲜。如顶着“世界最大购物中心”头衔的东莞新华南MALL生活城，日前被网友曝出“商家撤走，几成空城”的现状;建筑面积超过50万平方米的青岛宝龙城市广场，其中近八成商铺空置;就在不久前，进入沈阳五年的日本伊势丹百货，通过官方网站发布消息，正式宣布闭店停止经营。

　　种种例子告诉开发商转型商业地产并非易事。现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象”。中购联购物中心发展委员会首席专家禹来表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就1/8。”禹来认为。