新七环炒作背后的开发商魅影 河北楼盘借势提价

　　在历经二环到六环的扩张建设后，北京终于宣布不再一味求大，然而一个“新七环”的规划，却再度将北京推到重蹈摊大饼发展的风口浪尖上。近期关于“新七环”的规划和通车时间被屡屡曝出，尽管北京主管部门一再否认新七环的概念，称仅仅是外环高速，但依然无法减少搭车炒作的项目。究竟哪来的新七环路?谁是炒作新七环的受益者?这个所谓的“新七环”又将给北京以及周边地区带来怎样的变化?

　　炒作风起 突然冒出个“新七环”

　　事实上在六环路贯通通车后，北京市便明确表示，为避免摊大饼式的发展，不会再修建七环路。

　　然而所谓的“新七环”又是从何而来的呢?

　　第一个曝出“新七环”规划的是6月5日河北省内媒体《燕赵都市报》，在这篇《北京大外环高速2015年通车》中，新七环被称为北京“大外环”高速公路，又称京津冀环线高速公路，规划总里程约940公里。其中北京段途经密云、平谷、通州和大兴4个区县，总长84公里，同时引用北京高速路主管企业首发集团相关负责人表述称：这条大外环的北京段是密涿高速，在京分为两段：一段从密云到平谷，然后上河北三河又进北京从通州到大兴，最后再出北京。该项目预计投资280亿元，何时开工还未最终确定，预计2015年前后通车。

　　“无论是规划，还是概念，这条所谓的‘新七环’对河北的意义都远远大于北京，这就是为什么河北如此强调这条路是‘北京大外环’。”一位区域经济观察人士表示，河北想通过这条环路参与经济资源的整合，带动河北省环北京小城镇发展，大外环的建成将为涿州、廊坊、三河等多个重要城市和城镇的未来发展打通血脉。

　　正是由于这样的因素，北京市规划委员会相关负责人在随后的回应中也强调：“新七环”并不是传统意义上的北京七环路，在940公里的规划总里程中，北京市境内仅包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，约90公里;河北省境内则多达850公里，穿越辐射三河、大厂、香河、廊坊、固安等京周边楼市热点地区。“‘大外环’的修建只是道路建设的概念，并不代表北京未来会将市域扩大到河北，北京不会再走环状扩张之路，这也是为何用‘大外环’取代‘新七环’提法的原因之一。”上述相关负责人强调。

　　炒作背后 河北楼盘借势提价

　　尽管在北京市规划委员会明确回应所谓“新七环”的规划后，相关新闻爆炒告一段落，但环北京区域房地产项目的开发商却并不愿意放弃这一卖房的“好”噱头，有不少河北楼盘打出“新七环”的广告，甚至在售楼过程中误导购房人称，当地的行政区域早晚划入北京，以此推高售价和交易量。

　　在智房网上搜索“北京七环”关键字，搜索到北京理想城、北京公馆、@北京等75个相关的楼盘，其位置位于燕郊、涿州香河、大厂等地。在安居客网站上搜索“七环”，搜索结果也包括香河的大运河孔雀城、鸿坤罗纳河谷、珠光御景以及固安孔雀大卫城、燕郊上上城等。

　　相比于开发较早的燕郊镇，距离更远的固安正在成为环北京楼市的一个新的开发热地。上周日，北京商报记者在去往河北固安的路上，看到了新建楼盘巨大的户外广告：“比邻密涿高速45分钟进京”，这是一个名叫永定河孔雀城英国宫项目所投放的广告。

　　实际路程的用时，往往比楼盘销售宣传所说的时间长很多。北京商报记者计算，仅从地铁大兴线终点站天宫院站到该项目售楼处就花了30分钟。不过销售人员说，如果走京开高速路，用的时间会短一些。

　　在看房班车上的丁女士显得有点兴奋，北漂十年的丁女士终于在北京周边拥有属于自己的一套房子了，近日到售楼处交首付，虽然“只有20多平方米，但是总算心里踏实了，以后商用或者自己住都可以”。“两年前我来看房子的时候这里只有4000多元/平方米，现在都涨到8000元了，前一段时间来看一期的房子有点犹豫，后来再来看就卖完了，所以到第二期一开盘自己没有控制住就买下了。”

　　同样来看房的还有家住北京的张先生。因为家里已经有两套房子，根据北京的限购政策，张先生一家不能再在北京市区贷款买房了，所以他就想到北京周边去，说起自己为什么要投资房地产，张先生笑着说，“不投资房地产我投资什么呀，没有什么可以投资的呀，之前炒股赔了五六十万元”，“北京周边的房子不限购不限贷”。

　　在永定河孔雀城英国宫项目售楼处，“大外环”的概念已经被融合在了宣传中。醒目的电子显示屏上显示着河北当地一家媒体关于《北京大外环高速2015年通车》的新闻截图。当销售人员给客户介绍的时候，这篇报道还是他们着重讲解的一章。“北京要建的大外环2015年通车，而跟我们小区这边相关的有大广高速、京台高速和京开高速，固安正好处于六环、七环之间，大广高速现在本身是在固安这一块儿”，“大七环是我们另外的一个交通配套，建成后交通更加便利”。

　　除了最新的“大外环”利好，固安楼盘另一炒作噱头就是北京新机场和南城计划。这些“好动向”，让这个北京南面的河北县城成了限购人群和投资客的置业新目的地。

　　北京商报记者观察发现，在该项目实地看盘的购房者中，有很多并非在北京工作生活，而是完全来自于外省市的投资客。这个群体一般没有在京买房资格，对北京及周边的熟悉程度不一，对地理上项目与北京市区的距离也不太敏感，比较容易相信销售人员，一旦有投资需求，很容易成为买家。

　　炒作伎俩 交通规划概念被放大

　　事实上，“新七环”已经不是首次被拿来炒作的交通规划，此前包括燕郊等地，也曾借相关规划炒作自己楼市项目。一位业内人士表示，北京对房地产的调控力度比较大，一方面造成本地的投资需求外溢;另一方面也使全国各地原本计划到北京释放的投资需求在北京周边寻找出口。其他城市的投资者可能会觉得，燕郊、大厂离北京那么近，有发展潜力。

　　在这些劲风的吹拂下，固安等地房价一路水涨船高。永定河孔雀城英国宫项目两年前首次开盘时均价还不到4000元/平方米，去年年底达到7000元/平方米左右，而如今均价已经涨到了9000元/平方米左右。而固安只是河北环首都经济圈房价上涨情况的一个缩影，周边的涿州、大厂、香河，房价同样上涨迅速。

　　在楼盘大卖的同时，环北京开发商也赚得盆满钵溢。在固安、大厂等地开发了大体量的孔雀城系列产品的华夏幸福基业，据CIRC研究中心的监测，今年上半年销售金额达到159亿元，名列上市公司上半年销售前20名。而据该公司公布的半年报，2012年上半年销售额为82.71亿元，一年间上涨了90%以上。

　　同时，上半年该公司不断在北京周边拿地，并且从6月开始加紧步伐。据北京商报记者不完全统计，上半年华夏幸福基业在固安、香河、怀来、大厂等地新获取的土地面积达到80万平方米以上，且拿地代价相对低廉，许多项目的楼面地价尚不足1000元/平方米。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，环北京房价上涨之所以比较厉害，有两个方面的原因：首先北京房地产市场的投资需求确实有所外溢;其次也与 “环首都经济圈”题材的炒作有关。

　　实际上，对各种规划、概念的炒作更是成为环北京开发商屡试不爽的涨价噱头，从炒作“环首都经济圈”，到炒作新型城镇化，再到炒作“南城计划”、“第二机场”，以及到这次炒作的“新七环”。一些环北京的楼盘甚至宣称，未来该地区要划到北京，现在买房落户，未来将有机会成为北京人。

　　同时，对于被众多固安楼盘视为一大卖点的第二机场，一位看房人坦承，机场辐射的范围有多大，楼盘附近的商业圈到时候是否足够繁华，“这都是存在一定风险的”。

　　与永定河孔雀城英国宫项目相反，另一些项目则相对理智，没有借机炒作、混淆概念。地处廊坊市香河的富力新城项目，处于北京六环以及“大外环”之间。当问及项目与“大外环”的关系时，销售人员表示：“大外环跟我们楼盘没有多少关系，建不建大外环，我们项目都是要走京哈高速。”

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，大外环的提出与实施，有利于大北京经济圈的建立和环渤海区域经济互动，从而缓解北京交通、人口、资源的压力。但如果仅借“大外环”概念炒作，吸引北京消费者到北京周边买房，那么更多是一种炒作。因为从距离看，两地距离不适宜居住者每天两地奔波。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文辉认为，环北京楼市最大的问题就是和其他产业的关联度不够。“如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就业和消费都不在当地，不具备可持续性”，文辉说。

　　而在张大伟看来，环北京楼市是一个完全靠题材炒作起来的市场，少部分人受制于北京限购政策和高房价而被迫外流，大部分人则是被市场“忽悠”过来的。“对于普通的投资者来说，燕郊、固安这些地方盲目进入是不合适的。”张大伟说。他认为，对投资者而言，变现是很重要的。但是，在燕郊、固安这些地方，二手房市场需求很少，同一个项目的二手房价格和新房差价最多可以达到30%。

　　有数据显示，环北京楼市的真实居住比例很低。燕郊房产投资需求比例大概在40%-50% ，而固安的投资需求比例更是超过50%。“从这个比例可以判断这里的楼市就是一个投资需求市场，像固安的有些项目，晚上基本上一盏灯都没有。”张大伟说。