9成高价地楼面价高出售价20% 房企拿地成本涨50%

欧阳捷分析，房企今年在土地市场的表现透露了三个信息：今年房企购置土地面积达1.68亿平方米，按照容积率2计算，50强房企差不多获得了60%的土地，未来房企两极分化效应越发显著；此外，50强房企拿地成本比今年全国房企购置土地平均成本4009元/平方米高了72%，说明这类企业重点布局在频出地王的热点城市；但值得注意的是，拿地成本增加50%，房价不一定增长50%。

高价地能否解套？

对于后市高价地的风险，各方看法不一。但整体都认为，目前开发商消化高价地的压力较大。

张大伟观察到，“部分销售额只有200亿左右的企业拿地金额超过400亿，如融信等公司，在楼市调控后，未来压力将巨大。”他研究发现，房企拿地布局城市中有超过70%分布在调控城市中，要警惕这些城市调控政策如果继续重压带来的困境。

但杨科伟认为，过去一年，房地产市场普遍出现了量价齐升的现象，但房企用于固定资产投资和房产开发投资的增幅却较低，可以看出很多企业过去一年多来是以去库存为主。他判断，房企手上积累了大量现金。另外，今年以来，房企发债、社会融资环境都相对宽松，尤其大型房企因此资金状况较好。所以拿高价地后，即使硬撑也还可以熬几年。

杨科伟认为，现在很难说靠房价涨幅来解套地王能否实现，因为城市、地块间差异较大。但总体压力肯定较大，若想短期内上市解套，会面临较大不确定性。

他续称，“过往高价地解套主要是靠整体市场房价上升，当然也有靠自身产品溢价，还有拉长销售周期，引入合作伙伴等。这些地王未来有的会很赚钱，有的可能只是能带来业绩但不会有利润，有的可能要砸手里了。”

欧阳捷认为，高价地解套大致有两种办法：一是等待房价上涨到可以覆盖土地成本并且能够有一定利润。按照目前市场情况看，在政府“控房价、控地价”策略下，房价出现30%以上的年增长概率较低，因此等待时间会相对长。二是合作、转让，高地价项目在初期、建设期、建成后，引入合作者或者直接转让，平衡其中资金成本，就可以承受在相对长的时间内房价增长缓慢。

不过，欧阳捷表示，“房企敢拿高价地，自然不怕压力。因为市场不缺客户，缺的是有效需求和供给。目前热点城市最大的问题不是房价和成本，而是未来可能面临 房企无地可建 、 市场无房可售 ，除非我们能够增加这些城市的住宅用地供应。”