土地市场高烧一二线城市房价猛涨 调控新政密集发力

    今年以来，房地产销售市场普遍好于预期。在此背景下，三季度一二线热点城市土拍竞争更加激烈，高价地数量持续激增，上海、深圳更是相继诞生了新的全国最高单价、总价地块。

    与此同时，房价、地价的快速上涨也给部分城市楼市可持续发展带来隐患，投资投机需求迅速增加，地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”，宽松类政策出台频次明显下降，收紧类政策升级蔓延，热点一二线城市都重启“限贷、限购”。业内认为，各地希望在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保持相对平衡。

    凶猛 一二线城市房价一路高涨

    近几个月以来，一二线城市楼市的热闹已成为常态，房价快速跳涨，使得业主违约现象频繁出现。但是高涨的房价让买卖双方都站在山脊的顶端，未来无论涨跌与否，似乎两边都是悬崖。

    北京的一位张先生8月看中了望京一套总价500万的二手房，为了锁定这套房源，张先生一次性支付给业主100万定金，来预防业主因房价上涨而违约。但随着近期房价上涨，业主提出违约，并爽快答应支付张先生双倍违约金，即业主除了退还给张先生100万定金外，还要额外再赔偿张先生100万违约金。

    面对业主的违约，张先生心底是接受的，除了瞬间100万变成200万的资产增值外，对未来房价将要下跌的恐慌也使得张先生愿意接受业主的违约赔偿。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，这仅仅是近期因房价上涨而引发的业主违约的一个缩影。客户恐慌，既担心房价快速上涨，看好的房源将要买不起了，又担心未来房价下跌，让自己站在了房价山顶上；业主恐慌，既担心自己的房子卖便宜了，又担心未来房价下跌，让自己错过了这个千载难逢的套现良机。

    胡景晖进一步分析表示，回望近三年来的楼市发展进程，自2014年3月房价见顶之后，国内楼市进入了长达半年的疲弱期，呈现量价齐跌的局面，虽然非一线城市基本在此期间解除了限购，但收效甚微。自2014年9月30日起，国家开始出台各项政策刺激楼市，国内房地产市场就此进入这一轮增长周期。

    克而瑞市场研究中心的统计数据显示，在价格方面，当前各线城市表现不一。首先是，一线城市房价走势出现明显分化，上海房价依旧快速上涨，高单价产品成交占比持续快速上升，三季度8万元/平方米以上住宅成交套数占比达到6%，市场份额较二季度翻番；广州市房价也在快速上行，政策面的平稳是今年广州楼市升温的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均价则出现了罕见的环比回落。

    其次，二线城市方面，苏州、厦门、合肥、南京四小龙三季度环比涨幅依旧高居前列，但受到地方性限贷、限购升级影响，房价增速渐渐被福州、宁波、郑州等新兴热点城市赶上。

    高烧 土地市场持续热闹

    房价和土地市场的联动作用一直都密不可分。在大部分城市房价快速上涨的背后，是土地市场的持续热闹。今年以来，一二线城市土地市场接连出现高溢价、高总价、高单价的“三高”地块，“面粉贵过面包”等现象成为常态。据统计，1-8月全国“高价地”数量已经达到194宗。

    9月29日，北京国土局发布了5宗住宅用地出让公告，共涉及土地面积34.9公顷，规划建筑面积约71.1万平方米，起始价总额为166.1亿元，挂牌竞价起始时间为10月19日。

    这是继2016年4月29日挂牌延庆新城居住用地后，北京市再一次挂出商品房住宅用地。业内普遍认为，北京土地市场“断顿”5个月才出现商品房住宅土地供应，将加剧土拍市场的竞争局势。

    中原地产首席分析师张大伟认为，北京出现了土地市场断顿，导致楼市2016年供需比已经达到了1:14。因此，目前多家企业期待土地市场开闸，未来出现高价地的可能性非常大。

    “从全国包括北京的市场情况看，土地供应减少将是未来趋势，”张大伟告诉《经济参考报》记者，当下全国范围内，不仅仅是一二线热点城市，甚至三四线城市都出现了高价地。尤其是一二线城市高价地普遍化，影响了房企拿地判断，房企恐慌、购房者更加恐慌。

    中原地产研究部的统计数据显示，9月份全国主要城市土地市场继续疯狂，截至目前，全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿，刷新同期历史纪录，同比涨幅高达48.8%。

    对策 各地政策密集发力

    9月28日，紧邻上海的昆山市发布加强房地产市场管理实施意见，此次政策也是此前8月苏州出台的限购政策的延续。同日，济南市出台规范市场交易和秩序房地产相关指导政策。28日，近期房价上涨比较明显的福州市也出台了七条调控政策。

    业内进一步预测，后续有望重启限购的城市包括武汉、郑州、天津、东莞、无锡、石家庄，加上已有的厦门、南京、杭州、苏州，本轮重启限购的二线热点城市及环一线周边城市将超过十个。

    不仅如此，下半年以来，先后有国土部、住建部、财政部、国资委、证监会等多个主管部门针对土地市场、商品房销售市场、中介市场、开发商融资渠道等环节释放出从严监管，政策收紧的信号。

    克而瑞方面认为，一二线城市接连落地限购、限贷、限价调控政策，短期内难以扭转企业高价拿地的市场预期，热点城市土地市场热度还将维持一段时间。预计四季度，热点一二线城市土地供应将明显增多，届时土地高价成交仍是大概率事件，高价地的数量也将维持在较高水平。

    不过，胡景晖分析表示，随着房地产市场在今年3月底达到历史高点，全国楼市在二季度开始出现局部收紧调控政策趋势，分城施策逐步落地，交易量在连续升温后开始出现回落迹象，房价涨幅也逐步收窄。“但市场的不确定性，以及政策不明朗而导致的市场恐慌，使得三季度楼市再次出现二次爆发，加速赶顶”。

    在他看来，对于未来的楼市走向，市场的加速赶顶已经是“强弩之末”，在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的热闹，是由于“恐慌”，对未来购房需求进一步透支。“因此，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期”。