房产税扩围消息频出现 个人的受赠房产如何缴纳税费

笔者曾经写过一篇《捐赠可以免税吗》的专栏，近来有读者来信说，那篇专栏是站在捐赠方的角度来解读企业或个人对外捐赠时的涉税问题，可是如果个人接受捐赠，该如何缴税呢？

一般来说，个人接受的捐赠有不动产、股权等金融资产、商品货物和货币资金等几种资产。接受捐赠的资产形式不同，税法规定了不同的税收政策，同时也有不尽相同的税收优惠政策。本文仅解读个人受赠不动产涉及到的个人所得税问题。

张先生与太太H结婚后，要将婚前购买房产的产权证上增加太太的名字，将独占变为共有。按照中国税法的规定，张先生这种行为是将其名下房屋的一半产权无偿捐赠给张太太，由于他们是配偶关系，因此对张太太这次受赠行为不征个人所得税。

如果张先生与H不是配偶关系，H需要缴纳个人所得税吗？去年，张先生的公司遇到了资金周转问题，用房产做抵押向银行贷了款。然而由于国外市场一直不景气，张先生无力偿还即将到期的银行贷款和利息，于是与H的弟弟L协商，将其名下房产转让给L，然后将取得的房款用来归还银行贷款。张先生名下有两套房产，一套有H的一半的产权，一套只有张先生的名字，张先生怎么转让房产税收最低呢？

中国税法对于个人无偿受赠房屋规定了3种不征个人所得税的情形，其中第一种是：房屋产权人将其名下房产无偿赠与他的太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

由此可见，如果张先生与H商量后，由H将其名字的那套房屋中属于H的那一半产权赠与L，则符合税法规定的房屋产权人将其名下房产无偿赠与其兄弟姐妹的情形，因此L可以不缴个人所得税。当然如果归还银行贷款的金额还不够，则张先生还需要将自己名下的房产按市场价格转让给L，这时，L以购买房产的方式取得房屋产权，也不需要缴纳个人所得税。这样的交易方式，会降低张先生在交易环节的税负，也不违反中国税法的规定。

张先生是家中独子，大西北的老家只有一位老母亲。由于张先生长期不在家乡，其母亲又不习惯城市生活，于是张先生就拜托同村的表亲代为照顾其母亲。去年，其母亲生病住院期间，表亲尽心尽力地服侍让老太太很感动，经与张先生商议，决定将家中一套房子赠与其以作感谢。张先生很担心老母亲将其名下的房产赠与表亲，表亲是否需要缴纳个人所得税？

按照中国税法的规定，个人无偿受赠房屋不征个人所得税的第二种情形是：房屋产权人将其名下房产无偿赠与对他承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。因此，只要能证明张先生的表亲对于张先生的母亲有直接的赡养行为，同时作为直接继承人的张先生放弃对该房产的继承权，做好公证，则张先生的表亲接受张先生母亲赠与的房产，符合税法规定的不征个人所得税的情形。

在张先生的母亲“百年”之后，张先生继承了家中另一套房产，在办理过户的时候，房产交易中心的税务人员在核实张先生的继承情况后，告知：房屋产权人去世后，依法继承房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产，不征个人所得税。这就是中国税法规定的个人无偿受赠房屋不征个人所得税的第三种情形。

由于中国个人所得税法对于个人接受捐赠并没有非常明确的规定，有人就想利用个人捐赠房产来逃避纳税义务，这在现实中是不可行的。因为中国税法规定除了以上列举的三种情形，其他情形下个人接受赠与的房产，都需要按照“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税。

（作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长）