商业地产供应“井喷” 此类地产去化压力剧增

“井喷”带来过剩

在20年前说起房地产投资，人们可能很少会想到买住房，只会说买“门面”、买商铺，但如今二者已换了地位。一方面是因电商兴起挤占了较大部分的零售市场份额，另一方面则是供应的井喷带来了总体的过剩。

从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占比只有10%。

以郑州为例，该市商业供求比一路走高，2015年创历史新高，达到3.32，全年供应面积190.36万平方米，同比上涨79.58%，成交面积57.36万平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加剧。这意味着，仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米，按照目前的去化速度， 需要7年去化周期。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4-6年。而未来5-6年，还将新增约1000万平方米商业体量。

近年武汉商业地产市场进入供应井喷期，写字楼和商业库存量再度增大，与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示，目前武汉已建成购物中心为主导的大小商业综合体46家，其中2013年以来开业的有26家，占总量的56.5%，当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是，整体需求难以提振，市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量。

风险积聚

“大型商场众多，严重供过于求。”老牌零售巨头大商股份上半年在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。

RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。