佳兆业一月内豪掷近百亿拿地 重回一二线城市中

　　短短一个月，佳兆业在广州豪掷72亿元拿下了三宗高价地块，其中有两宗是“高价地”。在佳兆业重回一二线城市的战略调整中，广州是其重点布局的一线城市。

　　如果算上5月中旬在深圳、上海和杭州获取的地块，佳兆业一个月内在土地市场花费的总金额已超过百亿。然而，佳兆业去年全年营业额为119.55亿元，毛利润不足39亿元。

　　激进拿地

　　“又是佳兆业，疯了吧?”在6月8日的南玻地块开拍后，华南一开发商对佳兆业再次制造广州区域“高价地”的举动感到难以理解。

　　经过200轮激烈竞争，佳兆业裕瑞房地产联合体以总价45.57亿元拿下广州黄埔云埔工业区南岗片49号地块(即南玻地块)。该地块扣除保障房后，楼面地价接近1.1万元/平方米，成为广州今年的总价高价地。

　　上述华南开发商认为，佳兆业花如此高的代价拿下该地块，“几乎没有利润”。

　　这是佳兆业近一个月在广州拿下的第三块地。5月6日和5月23日，该公司分别以18.7亿元和7.99亿元，竞得广州另外两幅高价地块。

　　据了解，从今年开始，佳兆业在土地策略方面回归一二线城市，未来在一二线城市的发展可能会达到70%，余下30%会留给三线城市。

　　“广州还存在很多机会。”一位佳兆业人士称，广州地价在一线城市中较为合理，公司在深圳有较多的开发经验，但深圳地价较高，且优质地块越来越少。而据佳兆业环渤海某项目人士透露，公司在三线城市的销售回款速度低于预期，不得不重新考虑城市布局。

　　资金承压

　　一位业内人士表示，一直重视杠杆作用的佳兆业，其激进扩张的资金底气和风险同时存在。

　　佳兆业2012年年报显示，公司全年营业额119.55亿元，毛利润不足39亿元，现金在2012年年底是53.5亿元。去年的业绩似乎并不能支撑佳兆业大规模拓展计划。

　　今年以来，佳兆业发债总额约折合人民币83亿元。利用海外融资平台，佳兆业继年初和3月份两度海外发债共融得10.5亿美元后，今年4月发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。佳兆业近日公布，今年前五个月，公司已累计实现合约销售额87亿元，同比增长77%，达全年目标220亿元的40%。

　　记者了解到，该公司并非单独“作战”，其背后还隐藏着与个人、机构合作开发的身影。

　　以2012年该公司联合自然人李燕如拿到的住宅用地为例，该地块最高限价5.26亿元，配建130套30平方米公租房，至今为止，该公司仅透露该项目由佳兆业主导，但一直未透露资金安排以及分成方式。

　　在年报业绩发布会上，佳兆业高层张鸿光表示，公司于2012年的国内贷款大概是48亿，其中有8亿是一些信托的贷款，另外有30多亿是开发项目的贷款，还有7亿到8亿是国内用投资实业再积累的贷款。公司债务水平较高，是因为2012年前9个月国内的房地产环境并不特别理想，而同时，公司希望多拿一些资金加大投资。

　　不过，佳兆业的快速滚动开发模式以及激进扩张规模，难免要面对资金压力。

　　根据佳兆业2012年报显示，该公司去年借款超过154亿元，其中，约31.5亿元须一年内偿还，117.72亿元须于两年至五年内偿还。同时，该公司的借款成本达到16.41亿元，与2011年相比增加28.3%。

　　不仅如此，佳兆业还需要支付超过100亿元的土地出让金，资金压力不可小觑。

　　佳兆业一位人士表示，公司目前并没有急切的融资需求，但对融资持开放态度，公司是否融资会根据市场情况以及融资的成本而定。

　　“佳兆业发行美元债时，正值人民币兑美元升值，在人民币升值压力下，短期来看公司资金有一定优势，然而，公司却要时刻面临人民币可能出现逆转的汇率压力。”接近佳兆业的一位深圳房企财务人士表示。

　　此外，上述人士认为，佳兆业在深圳的旧改项目需要长期投入大量资金，收益回流速度较慢，一旦其他项目开发受阻，则会增加佳兆业的资金压力。