京二手违建别墅照卖不误 最严违建规定遇执行难

　　“这个就是民不举官不究的事，清理违建也不是一年两年的事了，现在的房子还是照卖不误。”面对刚刚下发的《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》(以下简称《意见》)，链家、中原等地产中介多位销售二手别墅的销售人员向北京商报记者这样表示。多年来由于疏于管理，在高档社区里私搭乱建已成为一种风气，别墅社区的房子满眼望去无不“长个儿”、“变胖”，而《意见》对于这一乱象的改变能起到的作用还有待观察。

　　中介照卖不误

　　今年6月初，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部出台的《通知》规定，存在着私建和违建的房产将被冻结产权，这是继此前该类房产禁止上市交易后北京出台的又一针对违建的政策。然而北京商报记者采访多家中介后发现，这一政策对市场并未产生影响，存在着私搭乱建的别墅在市场销售依然热闹。

　　“我的房子加盖过还能卖吗?”日前北京商报记者以诸子阶业主的身份向中原地产的一位销售人员咨询。

　　“放心，现在这一政策还没执行，想卖就要趁早。”该销售人员信誓旦旦地向记者表示。同时他介绍，在诸子阶和WEHOUSE等高档社区几乎所有的业主均对房屋进行过改造。“增加个100多平方米的房子遍地都是，由于买这里房子的业主全有背景，物业根本不敢管。”中原地产销售人员向记者表示。

　　同样，北京商报记者又以靠山居艺墅业主的身份咨询了链家地产。“现在就朝阳区开始执行了这一政策，房山尚未执行。即使执行了对于交易也不会有什么影响，反正交易也是按照房本上的面积网签，也没有人来查，这两天挂牌的客户倒是有所增加。”链家地产一位销售人员向北京商报记者表示。

　　北京著名的“违建小区”纳帕溪谷丝毫未受到《通知》的影响。

　　“您就放心卖吧，昌平区管理最为松懈，根本就没人管。”鑫尊地产销售人员表示。同时他补充说只要不是像王府花园那样在2003年之前办理老房本的项目需要重新测绘外，其他的二手别墅过户时以房本为准，不会有人上门重新核实的。

　　在北京商报记者采访的链家、中原、21世纪、鑫尊等多家著名京城中介公司中，没有一家公司告知北京商报记者需要拆除违建后才可以上市交易的。

　　在业内人士看来，作为销售终端的经纪公司的顶风作案，也是维建规定难执行的重要原因。可见《通知》在约束业主的同时，也应对二手中介公司进行管理，私搭乱建之风才可消除。

　　80%别墅存在违建

　　在北京高档社区到底存在着多少违建，在中介人员眼中几乎每个别墅均不是当初交房时的样子了。

　　在北京的别墅小区搭个阳光房、给露台安个顶棚、在花园里建栋小房子等已算是小打小闹，更有甚者拆了房子重新建设。

　　据家住嘉林花园小区的业主反映，一位香港业主在该小区购买了两栋紧邻的81号和82号别墅，两年前该业主将原有的两栋别墅拆除，今年5月在两栋已经拆除的别墅旧址上，一栋新的三层高的别墅拔地而起，面积较此前的两栋别墅扩充了1倍余，已经达到了近1000平方米。而对此物业公司只是睁一只眼闭一只眼，作为主管此项工作的城管也只是推卸。其实同样的情况在北京其他别墅项目也是司空见惯的，位于昌平的纳帕溪谷小区是违建的重灾区。

　　2008年，于女士在此购买了一套别墅，当初于女士满心欢喜计划在自己的院子里种些蔬菜、水果，搭一个秋千。幸福很短暂，她去深圳工作一年，2010年回来时惊讶地发现，邻家院子里冒起了一座小楼。这个“违建”距离于女士的院墙不足1米。如今站在院内，直到傍晚，才能从邻家屋檐角照进些许阳光。她找到邻居理论，邻居总是一句话：“盖好了，没法拆。”

　　在几经周折后，于女士上法院进行了起诉，虽然官司赢了，但是至今这一违建依然挡在于女士的家前，城管的回复是违建在私人院落内，未经业主同意无权进入私人住宅。

　　统计显示，全市221个低密度居住区，也就是一些别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违建，占到了整个社区数量的近80%，而这些小区中已经锁定的违法建筑合计共有10381栋。

　　违建的巨大诱惑

　　买别墅私搭乱建的好处不仅在于可以扩充自己的生活空间，同时还存在着巨大的利润空间。

　　“比如以前300平方米的房子，现在扩建到了500平方米，尽管卖的时候是按照房本的面积300平方米交易，但是多出的200平方米面积也会折进去，也就是如果没有扩建别墅成交只有1000万元，加上扩建部分的话至少能卖到1500万元。”中原地产一位销售人员向记者表示。其实靠着扩建发一笔财的业主不在少数。位于北七家的八仙别墅是一个老别墅小区，社区内私自扩建的房子到处都是。一位业主算了一笔账，违建的房子物业向业主收取2000元/平方米左右的罚款，而现在周边小产权房的价格全在1万元/平方米以上，别墅的价格在2.5万元/平方米以上，扩建的部分即使按照2万元/平方米的价格出售，业主也能赚翻了。

　　“扩建的别墅比较好卖。”一位中介向记者表示。其实不仅业主在买完的房子中私自扩建搭建的现象比较严重，开发商在销售低密度房产时，如别墅、联排、叠拼、花园洋房时也会赠送一定的面积，而这部分面积不在房本范围之内，算不算违建目前还尚未有明确规定。