房地产调控思路变化 房产税或成调控“去行政化”风向标

　　有迹象表明，房地产调控思路在发生变化——市场与政府正逐渐就房地产调控“去行政化”达成共识。未来调控有望弱化短期化做法，突出系统化长效机制。而作为建设长效机制的有力手段之一，房产税或成调控“去行政化”风向标。

　　过去十年，房地产业快速发展，但也遭遇“十年九调控”。可以说，部分行政化调控手段违背了市场规律、干扰了市场预期，效果与调控初衷适得其反。房价仿佛“拍皮球”，每次政策短期打压后，随之而来的是报复性上涨;开发商根据调控松紧调整经营安排，调控越紧供应越少，对房价产生催涨作用;购房者往往在调控之前抢购、抢过户，假结婚、假离婚等怪相频生。近几个月房地产市场再次出现较大波动。

　　房地产业是影响宏观经济稳定的重要因素，与多个行业景气高度相关，直接或间接影响30%以上的GDP总量。房地产行业相关的土地及税费收入是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的重要依托。房地产调控可谓“牵一发动全身”。

　　在此背景下，房地产调控务必稳、慎，必须回归市场化轨道。下一步方向应是深化制度改革，强化体系建设，采取“标本兼治”的手法，推动房地产行业及中国经济长期健康发展，房产税正是这一长期体系的重要组成部分。目前来看，房产税试点扩围的时机已经成熟。

　　一是当前地方税体系的建设亟须大力推进。今年以来，随着经济增速放缓，财政收入增速下行。前4月全国公共财政累计收入43465亿元，同比增长6.7%，增幅同比回落5.8个百分点，未来财政收入增长放缓将是长期趋势。财政支出具有刚性特征，尤其是教育、医疗、卫生、社保、保障房等方面的民生投入。财政收支矛盾将日益严峻，在现行财税体系下地方政府面临的收支压力尤其巨大，地方债务面临旧债难还、新债难举的两难境地。作为我国市场经济体制建设和通盘配套改革中不可或缺的地方税体系的未来支柱之一，房产税的推出将有效缓解政府尤其是地方政府的财政收入压力。

　　二是房产税能够约束房地产供需双方，使其行为合理化。

　　在此税调节下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高不动产资源配置效率，并促使不动产投资、投机行为收敛，有利于抑制房价大幅波动，促进房地产业长期健康发展。

　　三是深化收入分配改革、缩小贫富差距为本届政府的重要使命之一。在今后税制整体优化过程中，房产税是逐步发挥调节再分配、抑制“两极分化”过大不可或缺的税种。此外，从推进财税改革角度看，房产税是“十二五”乃至更长时间，逐步提升直接税比重、降低间接税比重，进而降低消费大众“税收痛苦”可选、必选的操作事项。

　　近期A股市场房地产板块走势坚挺，市场对房地产调控思路可能发生变化产生强烈预期。随着未来房产税成为重要的调控抓手，限贷、限购、限价等行政手段将逐步淡出，无疑对房地产市场是一大利好。同时，由于房产税试点扩围的城市并不多，短期而言对市场负面冲击或有限，长期来看，房地产调控去行政化也将有利于资本市场健康发展，带来相应的长期投资机会。