开发商曲线涨价 北京广州房价插上了隐形的翅膀

　　 最新统计数据显示，北京、广州两地的新房售价均出现了“停涨”。而仅仅在两个月前，国家统计局的数据还显示北京和广州的房价领涨全国。

　　  在一线城市中，由于北京和广州的房价上涨压力最大，限价政策也最为严厉。业内人士指出，在严格的价格管控下，统计数据难以反映市场真实情况，这也是不少购房者的实际感觉与数据相左的主要原因。北京和广州的房价只是“假摔”，并不是“真降”，实际上，两地房价已经“插上了隐形的翅膀”。

　　  开发商曲线涨价

　　  根据中原地产市场研究部统计，剔除保障房，5月以来北京新建住宅成交均价为20755元/平方米，与4月均价20873元/平方米的均价相比，环比出现小幅下跌。

　　  而广州市国土房管局公布的数据显示，4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价16374元/平方米，环比下降2.6%。这是自2012年10月份以来，广州新建商品住宅价格首次出现回落。

　　  尽管统计数据显示，北京、广州等城市的房价已经出现回落，但不少业内人士指出，这种数据回落实际上是目前行政限价的结果，只是一种“技术性”回落。

　　  “目前对高端楼盘预售申请的审批基本都暂停了。”北京一位开发商告诉记者，“对于大幅超过目前销售成交均价的新申请预售许可的楼盘，住建委直接就给打回来，让我们要么调价要么等着。”

　　  “在目前的市场局面下，高价楼盘无疑将拉高成交均价。”上述开发商透露，最简单的办法就是“暂缓高价项目的预售证发放，令其不能入市销售”。

　　  此外，记者从广州多个在售楼盘了解到，个别单位售价由于高于楼盘的上报均价，从去年签约至今未完成网签，政府审批部门只允许每月按量网签，控制楼盘的当月销售价格。

　　  在限价政策升级的影响下，已经习惯在政府调控中寻找机会的开发商们，也独辟蹊径地找到了适合他们自己的生存法门。一种较为流行的手段，是开发商将房款和非毛坯款分开签合同，从而实现曲线涨价。

　　  “我们现在确实是让购房人签两份合同，一份购房合同一份非毛坯合同。”北京房山一楼盘开发商表示。

　　  “我买的是新盘，开发商年初说开盘价在17000元/平米左右，这个月开盘的时候说是16500元/平米，但买的时候，另签了一个非毛坯修合同，合同上注明非毛坯费用为2000元。这样算下来，房价相当于每平米18500元，不但没降，反而还涨了。”刚在北京房山一新开楼盘购房的朱小姐告诉记者。

　　  此外，开发商开始在降低成本上做文章。上述房山开发商坦承，“因为后期项目还等着回款，因此在售项目不影响交房的部分如非毛坯产品、社区绿化也比此前设计的大打折扣。”

　　  广州房企人士陈晓明向记者透露，有部分项目降低了非毛坯修的标准，如以往每平米5000元的非毛坯标准，现在降到了每平米3000元，或者将非毛坯修改成毛坯房销售。事实上，这是变相涨价。

　　  而房价数据的下降，还与开发商调整新盘供应结构相关。据了解，不少楼盘已经调整了推盘节奏和结构，部分价位较低的户型提前出售，而较优质的单位留待后期推出，希望蓄盘涨价。

　　  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前很多已取得预售证的项目，选择推迟开盘签约，导致本应是销售旺季的5月份市场供应量大幅降低，预计这样的市场状况还会持续一段时间。

　　  传递错误信号

　　  事实上，房价“假摔”向市场传递了错误信号，纸面上的数据变化，并不能抑制房价上行的压力。

　　  中信证券房地产分析师丁勇文表示，目前部分城市房价的回落只是数字游戏，无法反映真实的市场行情，“高端楼盘的入市只是时间问题，但是一旦行政手段在执行中出现懈怠，价格又会出现更大反弹。”

　　  业内人士认为，一方面，目前地方政府落实“国五条”的热情不高;另一方面，不少城市的地价持续上涨，而最近多地“高价地”重出江湖，释放出令人不安的信号。

　　  最近，北京等城市的新房库存再度告急。亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。部分楼盘因认购的人太多，只能采取摇号的方式销售。

　　  “从近几年的调控结果来看，我们对后市还是有信心的，”一位开发商告诉记者，“其实现在预售证审批不下来也没关系，我们正好可以慢慢卖，需要回款就先调价卖掉一栋楼甚至两个单元。”