投资商铺有风险 要定下合理的心理预期

单价28万依然受捧 万元左右却受冷落 欲“一铺养三代”先做好风险评估———

近日，一则“北京最贵商铺单价飙至28万元”的消息将投资者的目光再次拉到了似乎一直不温不火的商铺市场。据现场了解，虽然单价令人咋舌，但该项目的销售状况一直良好，每天都有投资客到访洽谈。与之形成鲜明对比的是，部分商铺价格与住宅倒挂，却依然无人问津。为什么同是商铺产品，却遭遇冰火两重天？投资商铺应重点考虑哪些因素？

●商铺投资持续升温

投资渠道少是主因

据了解，这处单价28万元的商铺是高和萃项目的铺王，高和萃是位于东三环姚家园北路的博瑞大厦的商业部分，2010年被高和资本收购，改名为“高和萃”。该项目共计48套商铺，按照位置和面积价格有很大区别，虽然价格不低，但已经几乎销售一空，仅剩地下和不临街位置的几套。

据销售人员介绍，高和萃的全部商铺都是带租约销售，从项目现场看，高和萃的整体非毛坯都已经完成，每个商铺都被围挡包围，正在进行最后的非毛坯，从围挡上看，奔驰、RICCI咖啡、川味观等商户已经签约入驻，正在进行最后的非毛坯。项目西侧即是东三环，一街之隔分布着中青大厦、嘉盛中心、嘉铭中心等高端写字楼，人流量很大。

虽然高和萃中单价28万元的商铺只有一套，但其从一个侧面也反映了近期北京商铺市场的升温。北京中原地产商业楼宇部总经理张翰坤表示，近期升温的不只有商铺市场，还包括写字楼市场，这类公建产品在住宅市场遭遇调控之后，在逐步朝正常的价格比例发展，近些年部分CBD的写字楼办公产品售价在6万至9万元/平方米，按照一般底层商铺与办公产品的价格比例为2:1计算，CBD区域的商铺售价在12万至18万元都是比较正常的。高和萃所处的东三环板块近些年一直没有新增供应项目，高和萃具有一定唯一性，因此其中部分铺王出现天价也是可以理解的。

北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明分析认为，北京商铺市场的升温与很多因素有关。一方面，住宅限购将投资者带离了住宅市场，投资渠道锐减，商铺自然相应热起来。另一方面，随着商业地产的发展，开发商在商铺的运作上经验也逐渐丰富，只要能解决现金流的平衡，大都选择将好的商铺自持运营，核心商圈的优质商铺供应量稀缺。因此像高和萃这样占据核心区域，又带有稳定租约的项目，自然被市场所追捧。

●商铺投资有风险

不是都能养三代

很多商铺在宣传过程中都会用到“一铺养三代”这句俗语，但在实际的商铺投资中，失败的案例同样比比皆是，“三代养一铺”的情况也时有发生。而且，购买带租约的商铺也同样存在风险。

张先生在谈起他曾经投资的一宗商铺时就懊悔不已，他投资的是一处社区商铺，购买时商铺带有一家餐饮的租约，按照当时租约的金额，每月的租金刚好够还每月的月供，“当时觉得这宗投资，肯定是稳赚不赔的”。但让他和租户都没预料到的是，这家餐饮开业后鲜有人光顾，生意一天不如一天，最后租户只能选择关张停业，而原本张先生能定期收取的租金自然也打了水漂。在这之后，张先生试图将商铺再次出租，可是很难再找到能够支付原有租金的租户，而且商铺也被改成做餐饮的结构，想重新改造又要花大笔的费用。如今，这处商铺已经闲置了四年，张先生只能无奈地用别处的资金来填补月供的窟窿。

回想起这次失败的投资，张先生在有一肚子苦水的同时，也总结出了很多经验。他告诉我们，不能盲目相信商铺所带的租约，尤其是与小商户签订的租约。另外，他觉得，要想投资一处商铺，至少要经过两个月的熟悉期，对于商铺周边的交通、消费动线、人流量有一个大概的了解，对于区域的房租和店铺营业额也要有个大致的了解，只有经过大量的实地研究，才能正确下手选择。

张翰坤也告诉我们，投资商业地产，尤其是社区商铺时，一定要关注商业体量与社区规模的配比，尤其是对于一些位于社区商业街末尾的商铺，要经过很长的一段培养期，在投资时一定要谨慎。

●投资商铺 要定下合理的心理预期

虽然投资商铺面临种种风险，但面对楼市收窄的投资渠道，商铺投资依然不失为一种好的投资产品，那么在投资商铺时，应重点考虑哪些因素呢？

李亚明指出，投资规模性商业，要充分考虑写字楼或商务酒店与底层商业的配比，规模较小的底层商业，对于上层写字楼或商务酒店的依赖性就比较高，规模大就应多关注商业部分本身的规划，购买时最好可以与开发商协调使用独立的水电和营业时间，这样既能够在其他商业发展好时借势，也能形成自己独立的市场。

他还强调，投资商铺一定要有一个合理的心理预期，把它看做一个资产保值、增值的产品，而不是一个能带来短期回报的工具。以他的经验来看，一般的商铺，12-15年收回成本是比较正常的，而对于一些次级商圈的社区商业，收回成本大概在15-20年。另外，对于一些主力店由开发商持有，部分街区商铺销售的产品，应多关注主力店的业态种类，而且要尽量考察这些签约意向的真实性。

对于商铺的投资，张翰坤也给出了自己的建议，俗语讲“一步差三市”，商铺的投资要重点关注商铺所处的位置，不能盲目追一些价格较高的商铺。投资者还应重点考虑商铺地段的增值、租金收益水平和交通位置。地段的增值与租金收益综合考虑后，要符合一定的投资回报率。商铺所处位置的交通对于商铺日后经营的收益也有很大影响，同是临街，处于不同动线上的商铺，人流量也会有很大差别。文/门庭婷

(YNET.com 北青网)