京新国五条细则落地20天 供需回落楼市步入博弈期

　　拆分非毛坯修费用

　　根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。

　　在这样的限令面前，4月过半，北京仅有3个项目获得预售许可证。“大部分准备开盘的项目都被‘按’住了”，大兴某在售楼盘负责人告诉记者，而这些项目被“按”住的主要原因，都是开盘价格不过关。不过，在一些开发商眼里，虽然限价政策能从源头上控制房价，但其实仍然存在应对的方法和手段。“现在就有一些项目把非毛坯修的费用拆分出来上报，譬如原本毛坯房卖2万元每平米，为了防止产品没有发生变化但价格却上涨的局面，开发商会单独上报非毛坯修的那部分价格，从而实现高报价”，一位长期跟踪新房市场的机构研究人员告诉记者。

　　这些说法也得到了多位业内人士的认同，通过拆分非毛坯修费用实现高报价，是目前开发商采用较多的一种做法。另外，还有楼盘通过买卖和非毛坯两份合同来突破限价令。在签合同的时候，购房者需要与开发商签订两个合同，一份是房屋买卖合同，一份是非毛坯合同，以此逃过政策的监管。“这种操作还得取决于购房者是否认同”，亚豪机构总监郭毅表示，这种做法有可能造成购房者将来转让时的税费增加。

　　□应对

　　房企出招应对调控升级

　　通过冻结二手房市场把部分购房者“逼”进新房市场之后，政府再次通过限价的行政手段使调控升级。不过，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。

　　按照以往开发商的推盘惯例，一个楼盘在入市时通常会先将户型、位置稍差的产品以较低价格入市，接下来随着产品品质的提升价格也逐渐上涨。

　　在限价令出台后，这种推盘顺序将被改变。某楼盘销售负责人告诉记者，开发商可能会首先选择品质较好的产品入市，接下来以同样价格再推出品质稍差的，从而达到价格和利润平衡点。此外，刚需项目将非毛坯房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段也都在不少项目的酝酿之中。“这种价格的界定是比较难的，尤其对于纯新盘项目，并没有精确的界定标准”，某项目营销人员表示，而不同月份的限价管控也时松时紧，如何做到公平尚需时间来检验。

　　改变推盘顺序

　　改走中小户型路线

　　此外，从中长期战略来看，由于本轮调控重在保护刚需，一些房企也将产品重心放在面向刚需群体的中小户型开发上。