高端市场蔓延刚到需置业群体 推动刚需楼盘升级换代

　　新国五条细则已在北京落地，面对禁止京籍单身人士购买二套房、进一步提高二套房贷首付款比例等“最严版本”的细则，“一步到位”的置业心理开始从高端市场蔓延到刚需置业群体，推动了刚需楼盘的升级换代。“第二套房购房资格越来越严，购房成本越来越高，现在刚需置业无论对地段还是产品，都越来越挑剔，这对开发商是全新的挑战，万科等一些品牌房企已经开始研究刚需新产品线”。北京房协副会长兼秘书长陈志如此表示。

　　刚需盘升级

　　记者在采访中了解到，面对“国五条”新政带来的楼市震动，不少购房者弃二手房转而进军新房市场。统计数据显示，新政实施后首周，90平方米以下小户型成交占比达到74%，比3月上升约18个百分点。可见，首套刚需置业者仍是当前成交主力。

　　新政对刚需置业的引导，也正在引起一系列市场反应，万科、保利、远洋等品牌房企，都在计划继续加大刚需产品的供应，同时开始着手研究调整产品结构。陈志表示，刚需产品形态越来越丰富、品质越来越高的当下，购房者考虑的因素越来越全面，对产品也越来越“挑剔”。地理位置好、配套齐全、产品面积合理、户型功能相对完善的潜力区域项目，更容易受到青年首置人群的青睐。北京万科副总经理肖劲告诉记者，万科下半年将推出的金第万科金域东郡，就是以升级城市居住理想为目标的刚需类楼盘。

　　亦庄核心区成首置热点

　　面对高房价、高总价的中心城区楼市，大多数刚需购房者只能望房兴叹。在这种情况下，大量刚需族被迫“出走”，把目光投向价格洼地的新兴市场。

　　刚刚出台的新城南行动计划(2013-2015年)，新计划安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，总投资约3960亿元，比老计划(2010-2012年)增加了1000亿元。亦庄作为北京重点发展的新城和唯一的国家级经济技术开发区、北京东部发展带的重要节点，再次迎来发展契机。

　　正因为看到这一点，万科、保利、城建、中化方兴等品牌房企抢滩亦庄，大大提升了整个区域楼盘的居住品质。

　　“区域发展前景显著，楼盘品质又不输于主城区，而房价却与主城区有很大差距，亦庄自然成为刚需族置业主战场。”北京大学城市规划设计中心副主任沈体雁表示。在沈体雁看来，随着城市在单中心向多中心演进，就会有新的城市中心出现。亦庄是世界500强和新兴战略产业的集聚地，吸引了一批非常年轻、时尚、有创意、有激情的新型创业阶层，正在形成新的就业中心，升值潜力较大，也适合年轻人去购买。

　　据记者了解，目前最受刚需置业群体关注的亦庄河西区，是新兴的亦庄核心区，主要受益于新城南行动以及亦庄核心扩容带来的发展良机。在亦庄新城规划中，该区域也是亦庄近期重点打造的“配套服务设施完善、环境宜人的综合性居住新区”。该区域配套资源丰富，据大兴区教委消息，北京十一学校亦庄分校将于今年9月开学。同时该区域还规划有大型体育中心、商业、文娱、医疗、生态公园等诸多配套。

　　品牌房企打造全新产品线

　　据肖劲介绍，为了系统化研究新青年置业群体，万科通过对不同结构家庭生活的深入研究，对青年客群24小时行为进行深入解析，深入开展户型优化升级，研发全新产品系，而金第万科金域东郡正是新产品系的首发项目。

　　“从选择的地段、到户型设计，都是为新青年置业族群量身打造，能与他们共同成长的产品”，在近日举办的“新南城、新亦庄、新青年”人居价值论坛上，北京万科大兴片区销售负责人袁知微坦言。在她看来，金第万科金域东郡不仅在户型上提供的是区域稀缺的75-92平方米优化升级新品，而且将配套日常生活所需的商业业态，解决新城项目的生活便利问题。在性价比上也是充分考虑到首置群体的承受能力，在更合理的总价范围内，能买到更高实用率、功能更齐全的住宅。

　　除了万科，合生创展也主打刚需非毛坯“豪宅”，在大亦庄区域构筑了百万平方米合生世界花园。据了解，该项目在去年9月开盘入市之后，凭借低总价、豪宅非毛坯品质受到了广泛好评，其稀缺性更是引来高端刚需群体的追捧。