北京欲推新房限价令 项目成本过高万柳高价地中枪

　　北京的楼市调控持续升级。

　　继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌又表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

　　昨日 (4月17日)，记者梳理发现，这一调控措施，将使一些高价地项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境，“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳高价地，就是一个典型案例，因为其可计算出的成本价，明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在取得预售许可证时，其定价策略将面临政策限制。

　　万柳高价地定价难

　　2012年，北京土地市场最为引人注目的事件，当属万柳地块的出让。

　　去年7月，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后，终被民企中赫置地投资控股有限公司(以下简称中赫置地)摘得。

　　中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件，最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积后，该地块楼面价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价高价地的纪录。

　　当时就有分析指出，如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本，该地块的项目成本接近6万元/平方米，未来开盘价格在8万元/平方米以上。

　　曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑：考虑到资金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本将达33亿元，再考虑10%的其他成本(税费和管理)，每平方米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。

　　值得注意的是，该地块所在的万柳区域，目前已是比较成熟的高档社区，2008年以后，区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向记者证实，该区域最近几年无新盘入市。

　　记者在北京市住建委的网站上，以“万柳”为项目地址进行搜索，共查到11个预售许可证，取得时间从2003年到2008年不等，最近一个项目是2008年的万柳华府尚园，其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米，远低于万柳高价地项目的实际成本价。

　　在海淀区，还有两个高端楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米，住宅最高成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格最高报60536元/平方米，住宅最高成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳高价地项目的实际成本价。

　　因此，如果按上述北京新政执行，万柳高价地项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在其取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫置地就可能赔本。