北京3天拍出2个高价地 中粮孙河高价地有望解套

    央企

    是北京楼市高端化推手?

　　事实上,豪宅爆发式入市的背后,是2013年-2014年多个高价地或者高价地块的成交。

　　丰台和孙河两个新晋高价地也是其中的成员。值得关注的是,两个新晋高价地均是联合体摘得,前者由中铁建和方兴联合体抢得,后者由保利首开联合体摘得,皆为央企。

　　而纵观北京拍出的高价地历史,最后揽收者多为央企,尽管一些“勇敢”的民企不惜重金摘得高价地,也不乏出现最终其无法全身而退的现象。

　　“央企在某种程度上成为了北京楼市高端化的‘推手’。”某不愿具名的业内人士向本报记者直言,高价地的创造者多是央企。仅以孙河板块为例,目前出让的6宗地块,4块为央企所拿,其中产生了2个高价地。另外两块则由龙湖地产和泰禾集团摘得,但三年间,该地块楼面价已经上涨近1.7倍,现在已远不是民企所能承受的土地成本。

　　早在孙河首次拍地时,即2012年9月下旬,龙湖就摘得孙河首宗地块,但即使9月3日举牌拼到最后,仍让位于央企联合体。2012年,龙湖地产以近2万元∕平方米的楼面价拿下孙河板块首宗地块,溢价率9%。2013年,龙湖·双珑原著项目入市,两年间四度开盘,销售近40亿元。在进入孙河板块获得成功的背景下,龙湖地产自然想在该板块再度拿地,但尽管在今年9月2日的拍卖现场,龙湖一反常态,与保利首开联合体举牌拼到最后,结局依然是放弃。

　　显而易见,将近5.4万元/平方米的土地成本,已经脱离了龙湖可预见的利润空间,不得已而选择放弃。

　　中粮孙河高价地

　　有望解套

　　此后,2013年7月份,中粮地产以23.6亿元,楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的高价地楼面价,成为新高价地。然而,中粮地产挣扎将近2年时间仍难产,不得不等龙湖地产和泰禾集团孙河项目的去化进入尾声才迟迟入市,可谓一度被套的很“头疼”。

　　据了解,在摘得孙河高价地的5个月后,2013年12月份,中粮地产曾发布公告称,其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河“高价地”项目。根据协议约定,中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司,提供9.08亿元的委托贷款,期限为24个月,年利率为10%。算上此次贷款,该项目已经从中信贷款超过16亿元,但该项目仍旧难产。

　　“由于中粮拿地成本高于泰禾集团摘得的前高价地近2万元/平方米,这导致中粮难以用产品、服务等方式填补这部分刚性成本差距。” 郭毅向《证券日报》记者表示,所以中粮不得不等泰禾与龙湖的项目销售进入尾声阶段才推孙河高价地入市。

　　据本报记者了解,中粮地产的孙河高价地案名为中粮瑞府,从北京市住建委网站查阅可知,龙湖用一年时间即推出孙河项目,但中粮地产挣扎了两年时间,该项目于今年5月底入市,总计48套。而且该项目可谓蓄客期长达一年多时间,但开盘签约率仅维持在12%左右。

　　“中粮瑞府项目中有6套总价在1.5亿元-1.8亿元之间的房源,拟售单价有的高达近20万元/平方米。” 郭毅向《证券日报》记者表示,这种总价过高的住宅销售周期较长,而资金成本以及慢周转的销售周期都将侵蚀中粮地产的利润空间。

　　“保利首开摘得孙河高价地后,中粮此前摘得的孙河高价地有望解套,因为地价相对较低,而新高价地又抬升了孙河板块的市场预期,中粮将因此获得性价比优势。”郭毅认为,不过在当前豪宅竞争激烈的市场环境下,中粮瑞府的销售压力依然很大。

　　而对于保利首开对新晋孙河高价地入市节奏把握的预期,郭毅告诉本报记者,“预计不会很慢,尤其保利出于对明年北京销售业绩指标的考虑,可能不会拖太久”。