多套房主急抛住宅转投商业 多地商业地产很危险

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，对于散户投资者而言，由于实体的投资产品少，房地产确实是大宗投资的必选品种，而住宅调控多年以来都没能调下去，客观的事实造成了乐观的估计，但未来住宅的投资回报增幅会较为平缓，“实践证明发达国家城市化进程70%以上，二手房交易为主的城市，住宅投资增幅都会趋于平缓。”

　　谨慎投资

　　由于开发商缺乏多元化融资环境，长期持有所沉淀的资金太多，因此为数不少的散售商业成为中国商业地产市场的独特现象，但朱凌波告诫投资者：“如果选择商业地产作为投资品种，无论是写字楼还是商铺，还是应该以整体持有的项目为主，散售对品质的冲击很大，并不是繁华地段的写字楼和商铺就一定能成功。”

　　当然，如果选择商业地产，不确定性的风险会比住宅更大，如果整体持有，就需要有规划、品质、招商、运营等方面的专业队伍，长期持续地去经营。

　　在二、三线城市，万达、龙湖等品牌房企的大商业主力店带动了其项目商业销售，也有一些成功案例宣传，商业地产的销售形势颇为火热。不过，朱凌波表示，“各个城市核心区商铺价格受级差地租影响不大，三、四线城市核心区的商铺可能也能卖到5万元/平方米以上，因为这个城市可能总共只有这么一个商圈，而这个地段是这个商圈里面最核心的，而一线城市也差不多是这个价。这就对三、四线城市核心区商铺的后期溢价产生了很大挑战。如果前期的销售价格透支了未来的升值潜力，后期升值就会出现一定的瓶颈，租金、投资回报方面也要谨慎。”

　　几年前经常组织购房团，从北京、上海等一线城市转战长沙、沈阳等二、三线城市，后来又转向四线小县城的陈俊，如今已悄然转向了工业地产。两年前他来到河北省石家庄柏乡县，在那里拿了一块3000亩的工业用地，吸引浙江的中小企业到那里投资。“浙江的地价、劳动力价格等各项成本都越来越高，而石家庄的土地和税费政策都比较优惠，很多浙江的中小企业都在纷纷向外转移，寻找合适的投资机会，这就给工业地产带来了投资价值。”

　　陈俊建议普通投资者不要轻易去碰专业性太强的商业地产领域，“比如专业批发市场，热闹的时代已经过去，传统的百货、日用品、服装类的商业，受电商冲击又很大，柜台营业额下降明显。”

　　同时，一些城市的商业地产还出现了明显的过剩局面，以石家庄为例，商业面积远超常住人口数量，“人口我们往多了算，顶多300万人，而商业面积都已经达到五六百万平米了，大小商店遍地开花，专业市场到处都是，而石家庄不是资源城市，不是旅游城市，也不像浙江一些小城市那样外地流动人口比本地人都多，这样超大面积的商业配套就很危险。”