第二春城欲造楼市第二春 贵阳新政求量不求价

贵阳楼市新政主要包括针对商业、办公用房的多重刺激政策，包括买房落户、买房送车号等；刺激动迁户到商品房市场购房以及针对商业及首套住宅的购房落户政策。业内人士认为，贵阳新政的重点在于拉动楼市的购买需求，而非刺激房价上升。贵阳地方人士普遍预测执行的可能性大于叫停。据测算，如果政策执行到位，贵阳部分楼盘商品房成交量会有15%至20%的增长。

贵阳楼市出新政了！一时间，贵阳这个西部二线城市的代表，成了楼市新的焦点。

根据贵阳市公布的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，外地人不仅可以在贵阳购房，还可以拿到当地户籍，并享受同等的医疗、教育机会。

表面上看，对于一个已经被列入限购城市的二线城市，出台类似政策，貌似有触碰限购红线之嫌。不过，根据记者的深入调查，贵阳楼市新政目前未有叫停迹象，相反更有可能得到切实地贯彻。一个根本的问题是贵阳新政没有触碰限购红线。有专家也表示，贵阳新政重点在于拉动楼市需求，而非刺激房价上升。

“如果政策执行到位，贵阳部分楼盘商品房成交量会有15%至20%的增长。”一位贵阳当地最大的房地产企业高层告诉记者。

事实:

贵阳楼市去化周期较短

“贵阳新政应该放在贵州整体经济战略布局上来看，包括引进人才和劳动力，建设人口千万级城市的大目标，而不仅仅是针对房地产市场，更谈不上救市。”一位贵阳市房地产界人士称。

对于贵阳救市的质疑，源自一直以来的供给虚高。有媒体报道称，2005年前后，建筑面积达到20万平方米的楼盘，在贵阳已经可以称为大盘。而今天，总建筑面积超过100万平方米、占地几千亩的大盘在贵阳比比皆是。其中花果园总建筑规模超过1800万平方米，堪称中国第一大盘。仅此一个楼盘，规划居住的人口高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。

另外，中天城投旗下的未来方舟，以及中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等10余个体量超过100万平方米的超级大盘，总建筑面积接近4500万平方米，规划居住人口预计约110万人。

一个可以对比的数据是，贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住城镇人口不足300万人。这种大盘扎堆且与地方人口总量不匹配的情况，在很多业内人士看来，是贵阳楼市泡沫的体现。更是地方政府急于出台新政以挽救快速消化商品房存量的根本原因。甚至有专家称，贵阳将成为继鄂尔多斯之后，第二个楼市泡沫破灭的地方。

不过，这种观点在贵阳当地却并不被认可。“这些说法其实是外界对贵阳市场不了解。”一位贵阳市房地产界人士表示，“贵阳的高原地形特征决定了其房地产开发周期较其他平原地区长很多，一般一个房地产项目从动拆迁到平整土地到建设销售和交房，要四到五年的时间。”也就是说，目前市场上看到的巨大体量的土地储备并不会一两年内集中释放。

根据中国房产信息集团的数据，贵阳截至今年8月份的住宅可售存量为612万平方米，月均去化量为66万平方米，平均去化周期不足10个月。

说贵阳楼市泡沫巨大可能有些夸大，但贵阳市场确实出现了开发商前期囤地较多，后期拿地乏力的情况。中原地产报告称，贵阳上半年土地成交28宗，成交金额41.14亿元。到9月，贵阳单月只成交2幅地块，成交金额不足2000万元。而去年全年，贵阳成交土地88块，成交金额超过130亿元。贵阳楼市的低迷同样牵连到当地经济增长。有媒体报道称，在7月份的贵阳上半年经济会议上，市委书记李军透露，与年初目标相比，贵阳GDP比17%的预期速度下滑了1.2个百分点。“下半年必须增长18.1%，才能确保全年的17%。”

在此情况下，贵阳市政府出台新政对当地房地产业和整体地方经济的影响，可谓深远而直接。

“和芜湖等之前出台新政的城市相比，贵阳这些的政策显然更成体系，更有效果。可以说，为了拉动成交，贵阳把能想到的政策全用上了。”一位了解贵阳市场的房地产界人士称。

仔细查看新政可以发现，除了购房办户口外，贵阳新政确实更成体系，包括买房落户、商业贷款利率优惠、公积金贷款优惠、交易税费，甚至买房送车牌号。刺激政策主要针对的是城中村改造的动迁户、首套房购买者以及商业地产市场，而地方政府的托市无疑会增强市场的购买信心。“虽然没有直接触碰到限购的政策红线，但贵阳的楼市新政无疑动用了所有能动用的刺激手段，来促进楼市成交量的上市，力度之大、手段之全，超过之前很多城市的楼市微调，对当地楼市影响不容小觑。”有当地业内分析人士表示。

关键： 三大政策催生购房需求

“贵阳新政重点在于拉动楼市的购买需求，而非刺激房价上升。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，贵阳新政有三个关键的政策点。

首先，是针对商业、办公用房的多重刺激政策，包括买房落户、买房送车号等。记者从贵阳当地了解到，随着贵阳市政府从老城区搬迁至金阳新区，贵阳与芜湖、合肥等一些二三线城市一样，经历了一轮新区大开发等房地产开发高潮。以政治经济中心转移为炒作热点，新区土地大量出让，由此带来新建商品房集中开发、销售，其中包括为数不少的商业地产项目。随着调控政策的持续作用，这些曾经大力开发、楼盘云集的城市新区成为楼盘滞销的重灾区。尤其是商业用房，据记者了解，目前仅金阳新区在售项目就包括绿地联成国际、金元国际新城、世纪城、大唐东原财富广场、正汇国际、待售的也有摩根中心、腾祥迈德国际广场等，竞争十分激烈。而对于政府和开发商来说，刺激商业地产市场的购买力，既不用承担政策风险，又同样能够带动市场投资氛围、回笼资金。

其次，贵阳新政刺激动迁户到商品房市场购房。贵阳此番出台新政，原本就以“推进棚户区城中村改造”为名，并对改造中涉及的动迁户在购房时给予贷款利率的下浮优惠。有上海地产界业内人士表示，按上海市场经验，凡大举进行棚户区改造的时间段，总会催生大量住房刚性需求，这部分需求除了通过保障房满足外，也有一部分将被释放到商品房市场，将直接拉动楼市的购买需求。

事实上，今年以来，包括贵阳、天津、西宁、合肥、深圳等地纷纷加速对城市棚户区的改造，有些城市专门为此下发文件，并给参与房企税收、行政性收费、招拍挂政策等多方面优惠。“从这几年实践来看，推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。”住建部有关负责人表示，棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。

第三，市场关注最多的政策点，就是贵阳新政中针对商业及首套住宅的购房落户政策。对此，有业内人士表示，作为贵州唯一的中心城市，贵阳对本省其他城市的吸引力巨大，但现有的楼市调控政策导致不少外地需求难以进入，难以激活市场，因此才会出首次购房后可享本市户籍待遇的政策。

判断： 地方房企称叫停可能性不大

如此全面的楼市助推新政究竟会否被叫停呢？从去年的佛山拟放松限购的政策“一日游”，到安徽芜湖的买房发补贴、广东中山悄然提限价等，可以看出，在中央楼市调控高压政策之下，饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。在8月刚刚完成国务院督查后，各地都在收紧调控政策，贵阳的此番出台楼市新政，令其成为市场的焦点。

对此，有业内人士表示，国务院督查组8月调查后曾明确指出，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头，需要“特别关注”。相关部门也在近期陆续表态，强调坚持楼市调控的政策思路。虽然未来的楼市调控政策，加码和松动的可能性都不大，将以维持现有政策力度为主，但由于贵阳微调政策尺度较大，在媒体大量关注后是否会受到相关部门干预，仍要拭目以待。

不过，贵阳地方人士普遍预测执行的可能性大于叫停。

一个根本的问题是贵阳新政是否触碰了限购红线。据上证报调查，贵阳此前确实被列入限购城市范围，但限购区域只有贵阳市中心很小一部分，仅涉及几个高档楼盘。而前述重量级大盘，其实多处非限购区域，即贵阳两大新区。在非限购地区，购房落户没有任何问题，也不涉及落户后可买几套房子的问题。

即便是贵阳限购区域，据记者了解，此前非本地居民与本地居民一样只能限购一套住房。新政出台后，仅代表购房者可以多一个户籍待遇，且入户后同样执行限购政策。不直接与限购相违背。

另外，贵阳购房入户的政策其实早已有之。只是在医疗与教育资源不放开共享的情况下，很多外地购房者对入户兴趣不大。“毕竟全贵州最好的医院和教育资源都集中在贵阳，这次贵阳承诺新入户者享受同等医疗和教育待遇，对刺激贵州地区消费者入贵阳购房无疑会有很大的推动作用。从目前花果园等典型大盘来看，确实有60%至70%的购房者来自外地。”中天城投董秘林俊介绍。在他看来，贵阳新政的核心意义是通过系统而完备的配套政策，实现吸引人才和劳动力，打造贵阳千万人口大市的目标。

从上述分析来看，贵阳这次确有可能绕开调控限制，走出一条地方拉动房地产内需的可行性道路。

（上海证券报）