交通利好 天宫院板块性价比凸显

近期，大兴旧宫镇旧村二期A1地块，剔除保障房面积楼面价1.64万元/平方米，业内人士指出，该地块房价将可能高达3万元/平方米。相比旧宫未来的高房价预期，目前大兴在售楼盘较为集中的天宫院、黄村板块，2万元/平方米左右，尤其是天宫院板块龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)、保利春天里(楼盘资料) 、金融街融汇等项目1.5万元/平方米左右，性价比更加凸显，成为刚需、首次改善型购房人的关注焦点。

旧宫土地成交热拔高大兴预期

南城计划付诸实施，大兴与房山的密集开发，大型房企、楼盘扎堆，由于其相对低廉的价格，已经成为购房人关注的焦点，再加上区域内普宅刚需盘、首次改善型楼盘较多，在本轮楼市回暖之际，大兴楼市成为最快走出泥潭区域。

北京中原市场研究部统计数据显示：大兴楼市成交量在2011年6月份后，今年3-5月再次连续4个月超过800套。其中在5、6月份创造了限购后的新高，也基本达到了限购前的水平。

市场人士分析认为，大兴区域内刚需项目较多，性价比较高，特别是6环周围的刚需商品房，如龙湖时代天街、保利春天里等楼盘，对支撑区域市场回暖的刚需、首次改善型购房人有明显的吸引力。龙湖时代天街相关负责人就表示，“时代天街最后一栋楼栋的面世，对四号线沿线的改善型购房人吸引力不小，来访和成交均较为理想。”

然而，大兴旧宫土地市场的激战，引发购房人对大兴普宅再定位。近日，旧宫镇旧村二期A1地块剔除保障房楼面价1.64万/平方米。业内人士认为，这将意味着该地块楼盘建成后，房价将高达3万元/平方米，甚至更高。

旧宫板块的高房价预期，也促使一些看中天宫院板块低价优势的购房人加紧出手。“虽然天宫院板块距离旧宫有一段距离，但还是担心旧宫的高价地会影响到天宫院的房价，且天宫院本身的交通、配套等也不错，如果要是受到旧宫高价地辐射效应，恐怕上涨空间较大。”一位时代天街业主表示。

短期内土地价格难以辐射区域房价上涨

显然，在土地价格创新高的局势下，部分购房人产生了恐慌性购房心理。伟业我爱我家市场研究院院长分析认为，大兴旧宫区域二手房价格大多在18000-21000元/平方米之间，旧宫镇地块溢价率45%，再加上7月16日大兴区庞各庄镇地块溢价46%，被冷落半年的房山线长阳西站地块重新开始报价，北京土地市场重新回暖迹象明显。

但是，针对土地市场波动对周边房价的影响，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，今年下半年住宅用地成交楼面地价均低于周边房价，与2009年多宗土地成交楼面价高于周边房价的局面有着天壤之别，因此，近期地块溢价成交并不会带动周边房价如2009年那样非理性上涨。

同时，业内人士指出，如今调控处于关键时期，多部委多次强调保持调控成果，并且国务院近日派出督查小组，贯彻落实限购、差别化住房信贷等政策执行。可见相关部门对调控不动摇的决心，因此，仅凭个别土地的价格很难形成辐射区域房价上涨之态。

供应层面，业内人士认为，虽然大兴楼市整体已经逐渐走出泥潭，但是大兴区的潜在供应压力依然比较大，所以价格变化幅度不会过大。

长远预期下 天宫院性价比凸显

尽管业内人士认为，短期内土地价格很难辐射区域房价快速上扬，但是，旧宫未来的高价预期，在现阶段反而凸显了大兴区诸如天宫院这些区域的楼盘性价比。

据了解，天宫院板块整体价格大约1.5万元/平方米，以龙湖时代天街为例，该项目去年底低价入市，连续多次创造“受捧”、“夜光”记录，即使现在推出针对改善型购房人的最后一栋景观楼栋，130-168平方米的改善型大四居户型产品，价格也仅15000元/平方米左右，该产品不仅是区域内唯一的改善型产品，还设计了130、145平方米的四居产品，恰恰契合了首次改善型置业购房人对居住功能的需求。有购房人表示，“除了居住功能，该项目在售户型面宽近5米，舒适度也较为优越，再加上其南城地标性的超大的商业配套，大有逐步发展成为区域中心的潜力，地铁上盖，便利性也充分抵消了其区位略远的不足，性价比还是很高。”

对此，龙湖相关负责人表示，今年龙湖在北京的长楹天街(楼盘资料 业主论坛) 、时代天街两个天街系产品目前均针对改善型置业，其便利的轨道交通、庞大的商业发展潜力受到购房人的认可，两个项目在区域内的价格都不算高，性较比竞争力较强。

事实上，除了龙湖时代天街这种楼盘自身的优势以外，南城大开发、首都第二机场、大兴区政府南迁的规划，都未该板块潜力爆发埋下伏笔。值得一提的是，近期，有媒体报道，马家堡西路南延公益西桥的2.6公里改造工程已完成主路交通导行工作，即将开始桥梁施工。市民最快今年9月即可驾车从南六环直达二环。据了解，马家堡西路南延向南与现况东环路相接，规划到南六环北侧，向北可直达城区，进入二环路。业内人士指出，地上地下交通均可直抵城区，区域潜力不可小觑，这也是天宫院板块楼盘均受到购房人追捧的原因之一。

■文/张蛟