房产督查报告撰写中 是否出台新政待解

见习记者 纪睿坤 北京报道

国务院督查组返京不到一周，一则“海口限购令虚设”的新闻引起广泛关注，外界对调查组的最终结果望穿秋水。

“部分地方限购令，在实际操作中，存在打擦边球、监管不严等情况，是此次督查发现重点问题之一。”8月17日，一位参与督查的人士在接受本报记者采访时表示。

问题不仅仅局限于此，上述人士亦表示，督查下去发现另外两大问题有，个别城市未来房价上涨的压力较大；地方在执行中央调控政策时大打折扣，影响购房预期。

据本报了解，由于此次督查的规格较高，报告撰写得较为严厉，对于督查中发现的新问题，上述参与督查的人士称，“都将如实的反映在报告中。”

与调查结果相关联的是，未来是否会有进一步的房产调控政策的出台？

北京住建委人士对本报记者称，“目前来看仍是强化原有的调控政策，是否出台新政，还需要看中央层面的风声。”

值得注意的是，在国务院督查组地方楼市调控之时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》（以下简称“通知”），紧锣密鼓的推进住房顶层设计；与此同时，有关房产税试点的改革步伐亦再加快研究之中。

全国房地产学会副会长陈国强在接受本报记者采访时亦认为，包括限购在内的行政性调控政策的执行成本较高，在土地财政、房地产相关税费萎缩的背景下，或多或少会出现这样那样的问题，“未来应该加强住房的顶层设计，以经济手段调控楼市”。

房价上涨之忧

6月份住建部监测的90个重点城市房屋成交量创去年2月以来的新高；部分城市的房价下行趋势放缓，有的还出现环比上涨的情况；与此同时，部分城市地价也出现了环比上涨的情况。

上述参加督查的人士透露，近期楼市回暖和部分房价上涨的成因分析，是督查组此次督查的一个重要目的。

而从各家媒体督查组座谈、询问的内容亦显示，“房价是督查组最为关心的问题。”

根据一位接近住建部的人士给本报记者的一份资料显示，“6月份住建部监测的90个重点城市房屋成交量创去年2月以来的新高；部分城市的房价下行趋势放缓，有的还出现环比上涨的情况；与此同时，部分城市地价也出现了环比上涨的情况。”

国家统计局发布70大中城市新建商品住宅价格统计显示，6月房地产价格呈现环比上涨城市达到25个。

与此同时，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高，诸如北京、广州等多地更是密集现“高价地”。

更让调控主管部门担心的是，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、南京在内的多个大城市6月房价总体呈现“量价齐升”的态势，市场对房价走势的预期发生波动，后续房价上涨的压力也将增大。

“一线城市房价环比下降”，这一说法已成为调控部门的共识，也影响着房地产调控后续走势。

不过，在国务院督查报告尚未出台之际，本报记者采访发现，地方政府也仅是强调从紧执行调控，不敢轻易“出牌”，开发商也多选择以观望为主，不对项目销售做出过多调整。

以位于北京顺义改善型购房产品的代表，金融街·金色漫香苑为例，虽然一期热销，但拟推出的二期产品，“定价却依然保守、理性。”

北京金融街奕兴置业有限公司副总经理苏华称，在信贷、楼市微调等诸多信号下，刚需提前释放，预计传统的销售旺季“金九银十”将不存在，而年底将是房企密集支付建筑商、贷款利息等密集期，后续的市场不容乐观。

地方政府微调频频

针对武汉上述“微调”有无得到督查组的指示，武汉房管局一位工作人员在接受本报记者采访时称，“不了解，不方便透露。”

针对部分地区存在的房价波动，上述参与督查的人士表示，微调甚至放松现有的政策是重要原因之一。

不完全统计初步表明，在国务院督查组督查之前，全国有近40个城市对现有的楼市调控进行微调。

本报记者综合各督查组督查报告会显示，督查组对山东、湖南、湖北、浙江等省市提出了批评、整改意见。

以湖北为例，督查组组长、中纪委常委、监察部副部长屈万祥表示，个别地区的政策调整与当前调控精神不符，部门间横向配合不够，存在调控具体实施细则规定不完善等问题。

被列为督查城市之一的武汉，6月楼市量价齐增，商品房成交量12108套，创25个月以来成交新高，成交均价为6334元，环比上扬0.5%。

据悉，去年年底，武汉市在“单方缴存公积金职工的贷款限额标准”及“普通住房标准”上即作出相应调整，以支持单身购房群体及刚需。今年上半年，武汉住房公积金管理中心，又宣布调低公积金贷款首付比例、单方缴存人可申请最高额度60万元的政策；缩短商贷转公积金贷款的时间，让刚需族受益。

针对武汉上述“微调”有无得到督查组的指示，武汉房管局一位工作人员在接受本报记者采访时称，“不了解，不方便透露。”

“地方政府微调、放松政策，督查组已要求其整改，并将如实反映在督查报告内。”上述人士介绍，本次督查的规格较高，督查报告也写得较为严厉。

穆虹表示，房地产调控仍然处在一个关键的时期，一旦出现任何形式的放松，我们几年来的调控成果就有可能前功尽弃，必须禁止。

限购面临的阻力

上述接近住建部的人士透露，抑制投资、投机性购房将成为未来楼市调控的长期性政策，随着个人住房信息系统的完善，后续也将研究、探讨实现跨城市联网限购。

更令督查组担心的是，作为本次督查的重点，各地微调楼市时也存在限购执行不力，甚至变相放松的情况。

重点督查的城市中，此前被爆出放松限购并被叫停的“南京”、“大连”、“成都”、“上海”等赫然在列。

或将强化原有房产调控政策 是否出台新政待解

上述参与督查的人士介绍，在督查中，此前上过限购放松的黑名单的地区，目前来看，执行情况总体不错。

但是，部分地方在限购执行方面依然问题重重，比如“扩大限购范围、购房资格审查不到位，监管不严、部分城市限购区域仅限于城区，范围有限。在实际操作中，有些地方也容易打擦边球等。”

以引起广泛关注的“海口虚设限购令”为例，媒体报道称，作为全国旅游地产发展的重点地区，海口以旅游地产的名义钻限购漏洞。

“限购就是限政府的钱袋”，陈国强表示，在地方政府土地财政、房地产相关税收双下滑的背景下，或多或少的会出现放松的迹象。

住建部政策研究中心副主任王珏林表示，限购政策可以有效的挤出投资、投机性需求，对于缓解供需矛盾，作用巨大，必须长期执行。

不过，陈国强表示，限购也存在诸多负面作用，比如执行、监管的成本较高，一部分购房需求从限购城市赶去未限购的城市，推高未限购地区房价等。

对此，上述接近住建部的人士透露，抑制投资、投机性购房将成为未来楼市调控的长期性政策，随着个人住房信息系统的完善，后续也将研究、探讨实现跨城市联网限购。

暂未考虑出台新政

对于督查后是否会出台新政，上述人士称，“暂时并未听说有出台新政的准备，预计还是强化已有政策。”

督查组回京后，对于当前房地产市场情况怎么看，成为当下行业内最关心的问题。

虽然督查报告尚未成文，有关新政亦可能出台也仅处于猜测层面，但是督查的效果已经“立竿见影”。

8月上半月，全国主要54个城市签约新建住宅124518套，同比下降7.9%。以北京为例，7月北京楼市房价同比降8.6% ，8月上半月全市商品房网签总量为12232套，环比下跌8.9%。

与此同时，地产股也延续低迷的趋势，各大房企发布的半年报也集体显示自己以价换量，近7成的房企业绩实现正增长，但是利润却在下降。

陈国强认为，市场降温，除刚需释放乏力外，和督查后政策预期不明朗，造成新一轮的观望也密切相关。

8月17日，上述接近住建部一人士告诉记者，“报告正在撰写中，尚未成文。”

上述人士介绍，督查组汇报内容包括督查省市的楼市现状，楼市回暖的情况及成因分析，调控政策的执行可能存在的问题以及各地调控中一些比较好的做法经验，包括下半年的楼市形势等。

对于督查后是否会出台新政，上述人士称，“暂时并未听说有出台新政的准备，预计还是强化已有政策。”

上述参加督查的人士表示，虽然部分地区的房价些许上扬，但幅度还不是太大，未来大幅度上涨的可能性不再，总体上看，房地产市场还呈现出比较理想的状况，成交量持续回暖，房价总体平稳，后续可以通过强化已有政策，去打压房价。

不过，上述人士亦强调，中央层面密切跟踪分析地方房地产形势发展变化，研究应对各种风险的预案，后续的市场将成为新政能否出台的关键。“一旦房价反弹的势头继续，就会出台。”

在国务院督查之前，针对二季度以来的楼市回暖，上述人士透露，国务院亦召开包括住建部、国土部等楼市调控的主管部门参加的全国房地产调控工作座谈会，根据会议内容来看，“目前楼市的根本问题还在于供需，如果出台新政，极有可能是针对土地方面，大规模调整现有调控的可能性不大。”他说。

日前，国土部发布了今年上半年全国住房用地供应计划调整与落实情况，将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，总量为历年最高，而各地上半年的落实率仅为29.6%，同比减少1.02万公顷。

加快住房顶层设计

实际上，住建部已经开始把楼市调控的长效机制提上日程，记者自住建部获悉，住建部发布《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》（以下简称“通知”），紧锣密鼓的推进住房顶层设计。

上述督查人士表示，虽然当前宏观经济下行让房地产调控继续出台新政策为难，但是督查组下去之后发现的新情况，却不得不让房地产调控当心。

陈国强介绍，继2003“121号文”出台至今，楼市调控已十年，调控期间，诸如房价再次上涨、地方执行不力等问题频发，楼市调控的顶层设计已经非常关键。

穆虹在督查中亦表示，除行政手段外，经济手段同样可以实现调控楼市的目的。

实际上，住建部已经开始把楼市调控的长效机制提上日程，记者自住建部获悉，住建部发布《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》（以下简称“通知”），紧锣密鼓地推进住房顶层设计。

黑龙江省住建厅的一位负责人称，根据要求，在编制规划时，需要按照本省的城镇化进程，摸清十二五期间的楼市需求预测，并做好住房现状分析。

与此同时，新华社在8月17日专电称房产税开征技术日渐成熟，征税评估技术也基本具备。征收房产税更利于楼市调控和引导住房合理消费。

据悉，全国30多个省（自治区、直辖市）和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。

中国房地产业协会副会长朱中一则介绍说，继全国40个城市个人住房联网后，预计明年将把个人住房联网铺开至全国。

来自国家税务总局财产行为税司综合处的内部人士称，正在制定湖南、湖北两个新试点区域的房产税改革征收细则，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。

国家税务总局财产行为税司司长陈杰曾提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业上不同，湖北、湖南两省开展的试点将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。

财政部副部长王保安在重庆督查时亦要求，重庆稳妥推进房产税改革，深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴。

不过，目前的重点还处于“总结经验阶段，大规模铺开的可能性不大”。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，供需矛盾下，房产税的开征可能会推高房价，此外，“全面征收房产税，必须由人大立法。没有人大立法的任何征税，都是非法的。” 财政部财科所副所长刘尚希认为，开征房产税还有很多准备工作要做，不是发一个文件，一下子就能推开的事情，预计十八大以后才能真正提上议事日程。

(21世纪经济报道)