公寓豪宅成交年末销量保持高位 11月入门级豪宅占主导

豪宅销量连续两月高位运行，小户型、入门级豪宅受青睐

北京公寓豪宅交易量在连续上涨5个月后，在11月份迎来小幅调整，据亚豪机构统计数据显示，11月份，北京65个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，共有26个项目实现了成交，累计成交公寓豪宅产品328套，成交总面积达5万平方米，环比分别下降10%、18%，销售总金额近30亿，环比下降21%。 

尽管11月份北京公寓豪宅成交量较前一月有所回落，但整体仍远高于月均166套的交易量，处于全年高位水平。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，支撑北京公寓豪宅成交在年底呈现出翘尾行情的，既有来自政策层面的利好，也有来自供应层面的支持，一方面，来自于今年豪宅整体供应量的增加，供应盘面的扩大，使得购房客群选择面更广，再加上新入市豪宅项目为顺应市场形势，避免高开不利影响，多数定价较为谨慎，高性价比吸引豪宅买家出手，另一方面，央行930信贷政策的出台，释放部分受限资金及购买资格的改善客群，在经过政策落地消化期后，开始逐渐显现在中高端豪宅市场，拉升公寓豪宅整体成交量。

中端改善型客群的加速入市，也促使近期北京入门级改善型豪宅项目成交占比呈现直线上升趋势，据亚豪机构统计数据显示，9月份，总价在800万以下的公寓豪宅仅成交24套，在豪宅全部成交中占比为9%，在10月份以102套交易量，占比达28%，及至11月更是以180套的成交量，占据公寓市场全部成交的半数以上。

对此，高姗表示，从11月公寓豪宅成交特征上看，市场主要以改善型客群为主，这部分客群多为中等收入群体，大多处于首次换房阶段，以自住为目的，更为看重项目的交通、商业及教育配套等因素，但受到支付能力的限制难以选择总价过高的居所，而930信贷政策的放松，在降低部分改善者资金门槛的同时，也为这部分人群提供了入市契机，是近期公寓豪宅市场小户型、低总价的入门级豪宅占比出现大幅上涨的重要因素。

11月海淀区独揽超六成销量，5项目前11月吸金87.6亿

相较于其他区域，11月份海淀区域豪宅销量呈现几何式增长，成为全市公寓豪宅成交增长重心，据亚豪机构统计数据显示，11月海淀区在售报价超5万元/平方米公寓豪宅项目共有5个实现成交，累计成交208套，在总成交量中占比高达63%，与年初15%相比，增长超4倍。

亚豪机构副总经理高姗认为，近年来海淀区土地供应稀缺，区域住宅供应始终处于短缺局面，而由丰富的教育资源而产生的学区置业需求，以及依托上地、中关村高科技产业园区而衍生出来的购房需求居高不下，使得区域楼市供求关系紧张，区域内计划入市的项目都受到极高的关注度。今年下半年海淀区接连有三个豪宅新项目入市，分别是保利海德公园、京投银泰琨御府以及华润萬橡府，弥补了区域住宅供应的空白，再加上合理的定价，一举让海淀区占据今年豪宅市场的头把交椅。 

据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区，除了以上三个新项目，还包括五矿万科·如园和西山壹号院两个在售老盘，五个项目累计共实现87.6亿销售额，占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

11月公寓豪宅供应量创48个月新高，新盘活跃度远超老项目

在北京公寓豪宅成交量高位运行的背景下，市场供应量也持续增加，根据亚豪机构数据统计显示，11月份北京共有华润萬橡府、中信国安府、五矿万科如园以及琨御府·玲珑阁这四个公寓豪宅项目入市，当月累计新增公寓豪宅产品641套，环比大涨296%，创下48个月以来新高，预售许可面积9.9万平方米，环比上月上涨137%。

亚豪机构副总经理高姗分析，政策的放松、市场预期趋好是推动11月供应创新高的重要因素。今年前三季度刚需盘成交下滑，房企现金流及销售压力凸显，在此情形下，市场表现相对稳定的中高端豪宅项目成为房企资金回笼的首选，也是造成年末中高端公寓豪宅产品供应创新高的重要因素。其次，北京对高端住宅预售管控的放松，使得中高端豪宅项目在经过长期蓄客期后终于批获入市，带动市场整体供应增加。据亚豪机构统计，今年1-11月北京共有28个豪宅项目入市，入市项目量与去年同期相比增加6个，累计新增供应套数达3260套，与去年同期相比增加近千套。

在11月入市的项目中，除五矿万科如园为老项目加推外，其余三个项目均是在今年下半年入市的纯新盘，新盘入市积极性远远高于老项目。

对此，高姗分析，公寓豪宅的特殊属性使得销售周期长的老项目后期很难通过调整价格来促进销售，而纯新盘却没有这一顾虑，新项目由于不存在前期价格压力，更能根据市场行情灵活调整定价入市，在老项目受前期定价的羁绊，“消极推盘”等待市场复苏时，纯新盘项目多利用自身价格优势积极抢占市场。