严控容积率违规：住建部防地方政府救开发商

3月26日，住建部消息称，为巩固房地产调控效果和防止权力寻租，日前出台了《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬。

“目前有很多城市楼市成交量复苏，复苏的原因是多种多样的，考虑到土地财政，地方政府在政策执行上可能出现一系列调整。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上如是说。

“预计下半年住建部将启动对地方楼市调控执行力度的督察。”一位接近住建部的人士如是说。

“不监管”

北京房地产交易管理网统计数据显示，截止到26日，3月北京纯商品住宅签约套数为4700套，与1、2月份相比，成交量上涨将近200%。

3月24日，由几百人组成的“诚信月之北京购房者俱乐部万人看房团”正在北京多个楼盘进行“摸底”，而据组织此活动的搜房网有关人士介绍，每次组织这样的活动都有几百人参加，而开发商也纷纷给予动辄十几万元的购房优惠，每次看房都能成交一批房源。

刘洪玉介绍，受多种因素的影响，一季度，重点调控城市的成交量持续攀升，“比如销售时间的差异、价格的调整，以及地方在楼市调控执行方面可能出现的不作为。”

陕西西安一位不愿透露姓名的开发商表述，地方政府放松楼市调控的心情是非常迫切的，不过，有芜湖、中山的前车之鉴，地方政府不敢公然的松绑楼市调控，与中央政策相违背。

“在此背景下，地方政府松绑楼市调控的第二招——‘不监管’，表面上看，地方政府依然是按要求遵守中央的限购、限价政策，但是为求销售业绩，开发商或出现违规、暗箱操作，以及打政策‘擦边球’的可能性，对此，地方政府并不予以监管、处罚。”上述开发商如是说。

记者获悉，上述地方政府“不监管”的楼市调控执行态度已经引起了住建部的注意。

“地方在执行中央的政策时，如果执行不到位，政策只能是束之高阁。”上述接近住建部的人士表示，而规范地方政府的行为，短期来看，监管是关键，住建部将在下半年对地方政府楼市调控的执行进行督察。

根据住建部日前印发的2012年重点稽查执法工作方案，房地产市场调控监督检查是今年的重点工作之一。

住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，2012年，房价报复性反弹的主客观条件均不具备，并将进一步下探。

严防“救”开发商

住建部在《建设用地容积率管理办法》中提出，地方出让国有建设用地必须有容积率条件，否则合同无效，容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督。

上述接近住建部的人士认为，新的容积率管理办法意在防止地方政府救开发商，很多开发商因为在2010年高价拿地，目前陷入房价和低价矛盾的困境，地方政府允许开发商修改容积率则有利于降低地价成本，帮助开发商出货。

这位人士列举，北辰长沙项目以92亿元的价格拍下了长沙新河三角洲地块，按照最初拿地时的标准，该项目楼面地价为3721元/平方米。在与长沙市反复沟通之后，相关规划部门同意北辰方面增加楼栋的规划高度。按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

另外，北京的万科长阳半岛项目，申请调整规划也获得了批准，其中03地块建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41，由此保证了其日后的低价入市

“目前，住建部已经启动了楼市调控长效机制的调研工作，并联合央行、发改委、国土部等多部委共同探讨如何建立楼市调控的长效机制问题，”上述人士表示，容积率监管等手段都还是行政性调控手段，而要长期解决房价上涨的矛盾问题，顶层设计必不可少。

在秦虹看来，房地产长效机制的建设内容非常丰富，不单单只有房产税一项，既要发挥房地产在拉动经济增长中的投资作用，又要实现住有所居的居住目标，房地产调控长效机制应该是融合了住房保障、金融、土地、财税等综合手段的一个顶层设计产品。

秦虹介绍，楼市调控的长效机制不仅仅局限于房地产自身政策，影响房地产业发展还有背后的一系列问题，比如土地政策、金融政策，产业、工业资源配置和城市均衡发展等。

“楼市调控的重心已经发生变化，由强调其经济功能转向社会功能。”秦虹表示，抑制投资、投机性需求将成为楼市调控长效机制的基本原则。

“保证城市人口的住房需求，不一定是房价下调，而需要房价下调和收入增长的共同联动，也就是说，收入分配改革对于楼市调控长效机制的建立也非常重要。”我爱我家副总裁胡景晖在“和谐睦邻低碳环保”活动上如是说。