李君华:呼吁尽快加大楼市金融支持力度 吸引业界人

    主持人：今天我们很荣幸邀请到广发证券海口龙昆北营业部总经理——李君华先生。现阶段国家对房地产政策不是特别明朗，您从事的金融行业是最能体现市场行情的，能否给我们讲一讲金融市场对房地产的预测？

    李君华：房地产行业是大家非常关心的一个行业，众所周知，世界杯是一个万人瞩目的体育盛会，咱们中国的房地产就像中国足球队的前锋一样在中国经济的发展中起关键作用。

    房地产跟金融之间一直有着紧密的关联度，可以说金融靠支持房地产，房地产又促进了金融的发展。本届政府提出了一个最新的说法叫——经济新常态。我们国家自1978年以后，整个经济处于高速的发展时期，到了2010年之后，大家突然感觉到中国经济高速发展的动力在消失。人口动力、环境资源包括金融的优势都在逐渐往下降。此时，整个“球队”的速度要下降来，经济要进入到新常态。与之关联的金融业对房地产支持的力度和相关性形成了在往后拉、往下走的状态。

    房地产受很多因素影响，金融只是其中一个。从理论的角度上讲，影响房地产走势的有几个重要的因素：价格因素、需求因素 、投资因素、货币因素、经济周期的因素。本届政府指出要着力培养中小企业、民营经济，希望把中国民间的小经济抓起来，不要过多的依赖房地产这个大“前锋”。从最近整个金融形势来看，今年的上半年和去年的下半年，整个金融对房地产后撤的作用在加大。

     主持人：目前中小开发商普遍觉得国内银行贷款、其他金融机构贷款等融资困难，作为券商，你们针对这一情况推出了什么产品？  

    李君华：房地产和金融有着天然的一种联系， 有的房地产在金融的支持下项目会做得很大，金融将房地产项目往前推，它自身也在变大，两者不停的往上涨涨到一定的状态，当房地产行业出现拐点的时候，金融又会出现一个巨大的杀伤作用。

    所以从去年的下半年到今年上半年初，我们可以看到相应的一些银行数据，包括国家监管层面都在收缩对房地产的支持。这时候一些中小房地产商觉得贷款、融资难。前20强、前100强房企，它们在市场上还有一定的优势，但是中小房地产商就能最先感受到市场行业的寒意。

    整个房地产行业从高速发展、容易获得银行金融支持的状态走到一个周期性调整的状态，然而在调整过程中或调整之后，房地产如何再重新获得金融支持，金融用什么形态来支持，这个也是我们作为业内人士目前思考的一个问题。

    在中国目前的金融业态环境下，无论银行、证券、保险、民间一些小的金融公司、甚至地下一些不规范的金融机构，他们都试图在做一些互相的整合。通过一些途径为一些中小房地产机构甚至大的房地产机构提供融资。

    政府在报告会上反复强调要降低整体的社会融资成本，这是我们中国经济在过去5年出现一个非常严重的问题：整个产业的空心化。人们大量的将制造业、实体产业的利润转移到金融行业，转移到所谓跟房地产或者跟房地产相关的高利润行业上面去，这个时候整个国家的产业出现了一个非常大的危机。

    大量的资本进入到空转，使得资金的共赢方和资金的需求方中间的链条越来越长，结果就是资金的成本越来越高。过去的经济运行模式很多时候是靠资本经济推动，就是不断借钱不断去投资，形成这样一种生产再借钱，借钱再生产的一个过程。

    任何产业它是有一个利润的边界。一方面，在管理层上对金融机构达到一种引导、监管；另外一方面，我觉得作为金融机构，包括我们证券行业应思考到底该怎么简化这个资金的供给方和资金的需求方， 把他们两人之间的距离拉近。比如像美国的某房地产信托基金，通过广泛吸收民间、社会资金的方式，组成一个基金管理公司的形态，然后投资于房地产或者投资于跟房地产相关的产业，房地产行业形成利润回报后，再支付给所有的投资者，作为一种股权、股东的回报。

    我呼吁国家相关部门能够尽快的加大研究和支持的力度。国内也有一些券商，也做过了一些产品的设计和市场化，美国某基金在国内做相应的产品试水但情况并不好，因为国内的法律环境，尤其是税法对这方面的支持力度不够。如果我们在法律环境下面加以培养，我想这种产品或类似于这种金融产品推广，就能够比较好的解决房地产商从民间去扩展资金来做一些好的项目。

     主持人：海南7月以来放开松绑大潮，您觉得放开“限购”政策对海南楼市起到一个怎样的作用呢？预示了什么？

    李君华：我们看到今年6月之后，国内很多城市都开始取消限购，这个也是基于这届政府和上届政府整个两边的调控手段不一样。北上广为代表的一线城市的刚性需求还是存在的，整个新增人口的密度还是比较大的。同时，我们也看到国内一些三四线城市，房地产过剩的现象比较明显。对于一些有刚性需求的城市和已经出现过剩的城市，应该采取不一样的政策。海口在这种环境政策背景下宣布解除限购，甚至可以过户的政策。

    基于我们海南独特的生态环境、自然环境和海口独特的经济结构来做出的部署和调整。海口放开限购之后，相关的数据显示整个海南省本地的刚性需求得到了比较好的释放，海南本地的刚性需求有所增长。但是外省的和国外的一些朋友来海口买房的这部分数据变化不大。  

    限购政策的推出更多的是体现了政府在房地产调控的一种新的思维和手段，以及各个省市对自己经济的一个考量。这种限购政策的取消，他对房地产本身带来的影响或者说冲击并不是很大。但是它反映出来政策上的一种信号、调控手段上的变化。

     主持人：您能从金融从业者的角度来给我们分析一下海南旅游地产的趋势吗？

    李君华：西方的房地产经过初期的发展之后，开始细分出像旅游地产、养老地产、商业地产等等，联合国休闲组织数据表明，当一个国家的人均GDP 达到1000美金的时候，人们就开始有休闲、度假的需求；当人均GDP到2000美元的时候，他这种对于休闲度假的需求开始多样化，他要求个性、多样化，不是纯粹是去观光，所以导致休闲市场开始细分；当人均GDP到了3000美元的时候，这个时候休闲产业就形成了规模化，他就形成了非常大的产业块了。

    当下，我们国家的人均GDP已经到了7000人民币，也提出了大力将国家旅游休闲产业发展成战略产业这种指引。也就是表明了我们国家旅游休闲产业在未来的一个时间里面，具有非常广泛的空间。海南也有一些大的企业在做这些事情，中弘实业股份有限公司、金投银泰股份有限公司都在海南用各种不同的方式在进军旅游房地产，并且有一些做的还是非常有特色的，在资本市场的反映里也非常好。我们去三亚也能看到一些包括南山寺，包括宋城。

    海南作为中国最大的旅游省份，以目前来看的话有十几家国内的房地产上市公司，他们将海南房地产都细分成旅游房地产、休闲房地产。中弘股份在吉祥岛准备进一步开放。应该讲，步子很大，信息很大，实力也很强大。在这个细分市场，各有各的眼光，各有各的套路。有些人在做水的文章，有些人在做山的文章，有些人在做空中的文章，有些人做历史文化的文章，但万变不离其宗，最后一定是回到个性化。把房地产结合进去，也有做高尔夫球。所以我觉得海南的房地产高速发展之后，需要重新定位。旅游房地产、休闲房地产、养老房地产等形式不管在海南岛还是在国内已经形成了一种优势和品牌，也培养了一批本土企业家。