央行开闸上市房企中票发行 曲线放水房地产市场走势

    继再融资重启、交易所发债恢复之后，上市房企银行间发债近日有望开闸。接近中国银行间市场交易商协会（以下简称“协会”）的人士4日确认，协会已经召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。

    据了解，房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。有业内人士表示，A股房地产行业排名前30的上市公司有望率先获得央行的间接开闸“放水”。

    对此，某上市银行人士直言，从棚户区改造到保障房，原来的房企直接融资，打的基本都是政策牌。但这次触角直接伸到普通商品房项目，可以说是其松动的重大信号。“救市”的象征意义已经十分明显。中原地产市场总监张大伟认为，近月来，房企融资下降明显，难度不断增大，放开中票融资，对资金正处于水深火热的上市房企来说有较大意义。数据显示，8月，102家监测企业融资总规模达350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。在融资规模下降的同时，融资成本却不断提升。中原地产研究中心数据显示，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。近年来，中央对房企融资态度较为暧昧，但多处于收紧状态。

    随着经济的下行，地方“限购”“限贷”的相继松动，央行就房企借助债市直接融资的政策逐渐出现变化。决策层对房地产市场政策立场的改变是渐进的，由之前的以打压房价为主转变到调节市场，从去年的紧缩转为现在允许地方救市，房贷在中央层面也是支持的；开发贷虽仍严控，但中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的直接融资慢慢去放松。这代表楼市供求和企业融资都让市场来决定，这对房地产市场是一种长期利好。不过，平安证券固定收益部副总经理石磊认为，对于房地产企业来说，发行中期票据的空间有限。“能够发债的房企，一般是不缺融资渠道的，小房企的债则发不出去，因为市场不认可。”石磊称。

    一般城投债的利率在6%至7%左右，较优质的上市公司发债利率则可在6%以下，而如万科、保利等大牌房企的项目后期融资成本也在6%至7%，因此发债的兴趣可能并不大。也有业内人士指出，此次放松目的不是单纯“救市”，而是意在影响房企预期，增强购地积极性，减缓地方财政压力。

    中原地产数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，从今年1月552亿元逐月下滑，4月至8月连续5个月不足200亿，最近3个月更是在百亿周围徘徊。8月更是跌下百亿。前8月，20大标杆房企合计拿地仅1829亿，相比2013年同期的2946.2亿，减少了1117亿，同比减少幅度高达38%。张大伟认为，从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩。企业全面进入保守状态。在地方政府对土地依赖性难改的背景下，放松融资，是促房企改变后市预期的最好方式。