李嘉诚内地囤地致富：29地产项目9年只完工1/3

   拿地9年，2/3的项目未完工

　　誉天下仅仅是长江实业被外界质疑的“先囤地坐等升值，再相机开发入市”策略的冰山一角。

　　长江实业2014年半年报显示，长江实业2014年预计完成的地产项目中，绝大多数的内地地产项目是在2005年前拿地的。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪庭项目第E1及E2期，实际上，该地块竣工时间一再调整，从最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，该项目的开发面积只有三分之一。

　　记者选择了长江实业2005年年报和2013年年报，对长江实业在内地的土地储备、开发情况进行了对比。

　　之所以选择2005年，一是2005年正是长江实业在内地大规模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不断加大打击囤地力度，几乎每次楼市调控都剑指囤地，在这种背景下更能了解长江实业的开发技巧；三是2005年至今，近9年的时间，一般来说，已经足够开发完一个地产项目了。

　　长江实业2005年年报显示，当年长江实业在内地共有29个项目，大多数项目的估计完工时间是2006、2007、2008年。而长江实业2013年年报显示，这29个项目中，只有10个项目处于已完工状态；有18个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍调整为2015、2016年左右；另有一个项目重庆南岸，具体开发信息不详。

　　这意味着，长江实业2005年的土地储备项目，经过八九年的开发，还有近2/3未完工。而在18个未完工的项目中，有6个项目的开发完成比例为零，仅仅处于刚刚开发或尚未开发的状态；其中，有4个项目的土地面积甚至出现了增长。如武汉江汉区老浦片项目，2005年长江实业的土地面积为2.95万平方米，2013年则增为3.52万平方米。同时，该项目的权益建筑面积也从原来的6.63万平方米，增加为7.35万平方米。

　　有业内人士指出，项目增加建筑面积的原因在于修改了规划。一个房地产项目从申请修改规划到最终落实，一般会经过规划专家组论证、规划部门出具意见等环节，需要一定的时间，因此，修改规划往往不仅会为开发商带来额外收益，还成为了一部分开发商延缓项目开发时间的重要手段。

　　而从个案来看，长江实业2005年年报显示，广州国际玩具礼品城项目占地面积为32.13万平方米，处于“计划中”的状态，其完工时间估计为2007年12月，这就是说2005年时该项目还没有开工。

　　而长江实业2013年年报显示，该项目的部分物业估计将于2014年12月完工。这意味着，2005年至2013年，该项目并没有任何一部分开发完成。2013年年报同时还显示，该项目将于2017年6月完成所有开发，这一时间比2005年预计完工的时间晚了整整10年。

　　“囤地”嫌疑笼罩李嘉诚家族

　　《中国经济周刊》记者发现，即使是长江实业已经完工的项目，也有着较长的开发周期，如上海马桥项目，一度也遭遇囤地质疑。

　　2005年2月，长江实业与和记黄埔(00013.HK)购得上海马桥地块，目前该项目处于已完工状态。但是在实际开发中，该项目开工时间不断延期，其竣工时间由长江实业2005年年报公布的2007年，推迟至一期项目2009年竣工、二期项目2011年竣工，比预定完工时间晚了数年，受到市场的广泛质疑。

　　2006年，东莞市开出了最大一笔土地闲置罚单，罚金高达近8000万元，涉事房企正是长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，该企业的开发项目“海逸豪庭”面积达1938.3亩的土地闲置了8年。

　　事实上，李嘉诚家族控制的企业中，并不是只有长江实业因为囤地而遭受到政府部门的处罚。

　　2010年3月11日，北京市国土局发布公告称，北京启夏房地产开发有限公司(下称“北京启夏”)旗下的朝阳区工体北路4号地块，因超过出让合同约定的动工时间，且未及时申请延期，拟对其处以地价款1%的罚款，同时暂停北京启夏及原股东香港盈科集团(下称“盈科”)及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。

　　盈科是李嘉诚儿子李泽楷旗下的公司。朝阳区工体北路4号地块于2006年1月23日被盈科以5.1亿元人民币拍得，北京启夏为盈科的子公司，负责开发该项目。拿到这一地块之后，盈科迟迟没有动工。直到2009年8月底，盈科以8亿元将北京启夏及其所有地块转让给了瑞安建业(7.19, 0.07, 0.98%, 实时行情)，净赚数亿元。

　　2010年，国土资源部公布了全国房地产用地的闲置情况，其中有媒体曝光了一份1457宗闲置土地黑名单，李嘉诚旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司持有的逸翠园2H1、2H2地块位列黑名单中。

　　公开资料显示，该项目于2004年8月31日签订土地出让合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但和记黄埔2006年至2009年的年报显示，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目已“囤地”近4年。和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人曾在接受《中国经济周刊》采访时表示，这是由于政府原因造成的闲置，但不愿透露更多情况。截止目前，上述地块仍处于开发状态。