谢耀生:限购解禁红利有限 楼市后劲不足稳定需智慧

　　“地方政府需要智慧，开发商需要理智，购房者需要把握机会，银行家需要因势利导。楼市稳定才是硬道理。”宁波百隆房产总经理谢耀生认为，当下市场形势倒逼房地产各方环节皆要顺势应变。

　　限购解除 还市场一个公平的经济环境

　　7月30日，宁波市住建委官方微博称，除老三区90方以下商品房之外，其余皆不需要打购房证明。

　　8月28日，浙江省会城市杭州住保局发文，全面解禁楼市限购。实施长达四年之久的限购政策终于完成使命光荣退出。

　　8月29日，宁波住建委“毫无压力”地再次借官方微博扯掉限购政策遗留的最后那丝红线。

　　在短短的30天时间，宁波政府两次松绑限购，实现完全还购房资格于购房者。

　　对此，谢耀生认为这个举动意义重大。“靠限购政策对楼市进行调整的行政举措并非长久之计，所以它的退出是必然的。这一举措还原宁波房地产市场一个公平的市场经济环境。”

　　“解禁”红利能消费多少? 限贷政策才是众望所盼

　　7月底以来，宁波楼市一直在消费限购松绑后被释放的改善性需求以及部分被限制的外来人口的购房需求。或许，更确切的说，市场是在消费政策调整之后提振的市场信心。

　　政策红利似乎对市场的成交量的确起到了“推波助澜”的作用。截止8月30日，也正是限购调整满月之际，市六区商品房成交量约4000套，而今年上半年的平均成交量为1487套，7月份的成交量已有大幅提升，但也仅是2463套的成交。

　　但是，限购政策的二度刺激效应究竟对市场有多少作用力?

　　谢耀生认为限购政策的全面解禁对于市场成交的直接拉动力有限。“宁波的全面放开相对于杭州来讲，效果会相对弱一些。因为宁波对于周边地区的购房者吸引力有限。比如宁波县域经济比较发达的余姚人有着杭州情结，而慈溪人则更愿意去上海置业。”

　　且老三区目前在售的楼盘基本是集中在江北区，江东和海曙只占了少量份额，且在这些楼盘中，90方一下的项目少之又少。

　　在谢耀生看来，限贷政策松动才是众望所盼。“不买房的人十年二十年都不会买房，买房的人两年内一般都会出手。此前上海限贷政策调整就是把后者这批经济活跃分子给释放出来。”

　　“如果金九银十这段时间，宁波也有限贷政策方面的松动，市场将会有好的势头。”

　　以价换量药效渐弱 宁波楼市后劲不足

　　除了消费限购政策放松和完全解除给市场带来的红利，楼市更是在消费开发商“放血割肉”以价换量策略激发的市场需求。

　　但是，他们还能坚强多久?

　　在谢耀生看来，目前的以价换量的战术使得市场环境陷入了死循环。上半年，很多楼盘的售价基本是接近成本价。然而进入下半年，开发商们受到银行逼债，更被市场逼急。