30城楼市松绑效果：房贷卡脖 仅4城成交持续回升

　　在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。

　　某研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量（包括意向转签约的转化率）都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。

　　中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

　　目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

　　首套房与二套房贷利率趋同

　　与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。

　　根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。

　　欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

　　“我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

　　“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”某中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

　　实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的 《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

　　此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

　　但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在