回暖不均 房地产拖了复苏后腿

据报道，美国最富有城市与最贫穷城市之间的收入差距扩大到有记录以来最大程度，最近一次金融危机过后，这一比率处于45年来的最高水平，导致房地产市场形成不均衡的复苏态势，可能会阻碍这个全球最大经济体的整体复苏。

　　据《金融时报》所做研究显示，2013年，排名第10位的波士顿的人均收入，是排名第90位的辛辛那提的1.61倍，差距比1976年扩大了18.4%。

　　美联储副主席斯坦利·费希尔日前强调了美联储对房地产行业的担忧。他表示：“房地产行业是此次美国金融危机和衰退的根源，它将继续给经济复苏带来压力。”

　　受访专家分析指出，房地产市场的不均衡复苏将阻碍美国经济整体复苏。

　　房市复苏不平衡

　　对于房地产行业在美国经济中的地位，中投顾问高级研究员郑宇洁表示，目前来看，虽然美国房地产业占其国内生产总值的比例低于中国，但是房地产行业依然是美国的重要产业，为经济发展提供了必要的经营手段和物质条件，是经济发展的基础和重要支柱。作为发达国家，美国房地产业发展成熟，与国民经济的适应性好，房地产业前后关联性强，较长的产业链对增加就业岗位十分重要。

　　美国前财长盖特纳在2012年举行的世界经济论坛上曾表示，妨碍美国经济发展的最主要因素是金融危机之后美国房地产、建筑行业的持续萎靡，严重地拖了美国经济的后腿。

　　现在，美国房地产市场虽然有所回暖，但不同地区的房市表现出不均衡复苏。

　　房利美经济学家马克·帕里姆表示：“房地产市场的复苏速度差异很大，部分原因是劳动力市场参差不齐。一些经济领域的表现优于其他领域，这促使一些地方的房地产市场要好于其他地区。”

　　目前，美国一些地区的房市已经出现泡沫，但另一些却举步维艰。

　　在得克萨斯州的奥斯汀，技术就业的大幅增加拉动了需求。俄亥俄州的阿克伦正通过建设一个新制造业基地促进就业，但住宅销售情况则较为低迷。加州首府萨克拉门托，在被投资者炒出的高房价吓退后，其他购房者还在保持观望态度。

　　郑宇洁表示，2008年金融危机爆发后，美国房地产行业遭受重创，次贷危机最终导致房地产泡沫的破灭。如今随着美国经济有所起色，美国房地产已经走出了谷底，开始有复苏的倾向，但实际复苏的势头不够强劲。美国地产股一直表现平平，且与经济数据密切相连，从地产股的表现也可以略窥房地产行业仍然是弱复苏的迹象。

　　就业不稳是诱因

　　8月22日，美联储主席耶伦在杰克逊·霍尔全球央行行长年会上发表讲话时表示，美国劳动力市场仍存在大量闲置资源，失业率下降夸大了就业市场健康程度。结构化因素严重影响着美国劳动力市场，这包括劳动力老龄化和其他人口变化趋势；劳动力市场活力也可能发生了变化；劳动力市场出现两极分化，中等技能的职位相对减少。

　　英国《金融时报》报道称，美国就业人数已超过衰退前的峰值水平，但中低收入群体的薪资几乎未见增长。

　　各地劳动力市场的不均衡复苏，导致美国不同地区的就业和收入增速存在巨大差距，进而加剧了美国各地房地产市场的差异。

　　郑宇洁指出，房地产本身具有不可移动性的属性，因此地段、区域环境、配套设施等对当地房价的影响很大。房地产不均衡复苏也是意料之中的事情，对于经济发达，地区规划为人文、教育、金融等类型的地块，房地产自然有较大的升值潜力，复苏动力也更足。复苏迹象不强的地区，地区经济发展恐还面临较大的压力，也意味着美国地区经济的不均衡增长和发展。

　　好消息是，美国房地产市场已开始回暖，全美住宅建造商协会(NAHB)住宅市场指数已连续3个月回升，新屋开工也显著好于市场预期。7月居民消费价格指数增速虽然出现下滑，但主要是受能源价格波动影响，核心数值相对平稳。地产市场回暖有助于容纳更多就业，消除美联储的加息顾虑，货币政策正常化的步伐或能因此加快。