济南限购松绑两月成交量坐大起大落 救市效果不明显

    假如把限购松绑比作多米诺骨牌，那么一旦推倒后，市场情况如何？《每日经济新闻》记者为此展开了调查。

　　以济南楼市为例，在最近两月内，其成交量如坐“过山车”一般，飙升到高峰，随后又急速下滑。

　　上海易居研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，济南楼市成交出现比较大的落差，说明此前救市下的楼市 “繁荣”是虚假的一面。8月份整个市场有回暖的态势，但济南却略显低迷，说明济南救市带来的引擎功能还是比较弱的。

　　成交量大起大落

　　济南楼市在迅速回暖后，又急速转冷。

　　上海易居房地产研究院提供的关于7月份市场成交的预测报告显示，7月1日～20日，济南楼市成交量的环比增幅位居20个城市首位，增幅达188%。报告解释称，7月10日济南房管局用口头的方式进行了限购政策的松绑，导致7月中旬网签数量大增，进而提振7月前20天的成交。当然，也有可能是之前有些成交因为限购而没网签，现在限购放开后集中网签。7月份济南商品住宅库存去化周期为14.2个月，低于6月份的16.9个月。

　　出现这样的现象，和济南的救市有关？7月10日，济南房管局发出口头通知，济南全面松绑楼市限购。就在限购松绑当天，济南商品房网签量急速攀升。克而瑞机构的数据显示，当天网签达到687套，成交面积为72458平方米。第2天，济南商品房网签量再创新高，达到740套的高峰，面积达72851平方米。

　　但火热的态势并没有持续。8月1日~20日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米，环比增长约10%。在20个城市中，济南的成交跌幅最大，8月环比跌幅约为36%。

　　山东大学房产研究中心主任李铁岗告诉《每日经济新闻》记者，7月份成交量的暴增，只是之前受限人群的集中释放。

　　对此，严跃进表示，此前楼市成交增加快，和部分达成成交的交易陆续步入网签通道有关。但随着此类需求的释放，整个成交继续反弹的力量在削弱。

　　房贷尚未实质放松

　　山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，限购的取消，对于济南楼市的影响不大。如果限贷放开，可能对于济南楼市的刺激作用更大。而从长远发展，还是要看产业结构的调整和人口的引进。

　　严跃进表示，目前济南整个房贷环境没有实质性的放松，所以成交量难以有强劲的复苏。

　　《每日经济新闻》记者查询融360网站的统计数据，除了公积金贷款外，济南共有14家银行提供按揭贷款。其中浦发银行、恒丰银行、北京银行等3家银行，首套住宅按揭贷款按照6.55%的基准利率实行，其余银行的首套住宅的贷款利率都高于6.55%的基准利率，其中光大银行的首套住宅的贷款利率为8.52%，是基准利率的1.3倍。

　　济南当地房地产业内人士徐荔枝告诉《每日经济新闻》记者，一些刚需和改善性需求，还是受到限贷的影响，这部分人群不可能一次性支付全款。目前比较火热的楼盘，主要还是一些区位较偏、价格较低的楼盘。

　　同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，济南位居第9位。2013年土地出让金430.64亿元，一般预算财政收入482.10亿元，土地财政依赖度89.3%。

　　李铁岗表示，楼市的健康发展，还需转变产业结构和经济发展模式，减弱土地和财政的依赖关系，使市场供给需求相匹配。