全国46限购城市多已经解限 限购松绑能否救得了楼市

地方政府为何急着松绑

——土地财政吃紧，地方债还债压力陡增，地方政府松绑意愿强烈

“其实今年楼市调整对提升产业集中度，促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的，反而是地方政府急得很，总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月，在人民网财经频道的一场内部座谈会上，一位房地产开发商如是说。

“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示，2014年，宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。比如宁波，截至2012年年底，市级和10个县级政府承诺以土地出让收入金偿还的债务余额，占所需偿还债务余额的六成。然而，今年一季度，宁波市土地成交面积同比下降了17.16%；土地出让收入同比下降了45.26%。土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，让地方政府楼市松绑的欲望强烈。

不仅是宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显降温。据我国最大的房地产数据平台、中国房地产指数系统(CREIS)报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金同比减少了49%。像杭州、贵阳等多个二、三线城市都出现了土地流拍。

土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。

不过，值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地“房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上(含二套)新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

“现在要警惕一些地方可能会对楼市采取刺激措施，甚至是中刺激、强刺激，干扰楼市正常调整。因此在把握调控力度上应加强监管。”张慧芳说。

楼市预期变了吗

——调控逐步加码，预期出现分化。应做好预期管理，防止楼市大起大落

在各地楼市调控政策调整逐步加码的情况下，楼市预期也开始出现分化。

刚在福州郊区添置了新房的俞先生一家，对楼市走向很是担忧。“这不就表明楼市真是出问题了？全国各地都在出台取消或放松楼市限购的政策来托市。中国人都追涨杀跌，政府放出这种信号，是不是意味着真要崩盘了？”

在青岛做房地产中介的孟先生却对楼市回暖表示乐观，“过去很多改善型需求一直被限制。限购取消后，限贷政策也可能跟着调整，交易量肯定会回暖。政府不会让楼市冷下去的。”