库存压力减小 标杆房企重心重回一、二线城市

房地产调控同时也是一轮“行业洗牌”的过程，而标杆房企在此轮“洗牌”中的表现备受瞩目。一方面它们通过销售回升，减小了库存压力，另一方面在三季度开始的拿地高潮中，标杆房企在一、二线城市掀起了新一轮拿地高潮，一改近年来拿地逐步向三、四线城市倾斜的趋势。而年末纷纷完成年度销售任务的情况，使这些房企在制定新一年销售目标时，显得更有底气。

“翘尾”助年度任务完成

11月以来的年末成交“翘尾”，直接体现在了各大标杆房企销售额的提升。中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 11月份实现房地产销售额52.2亿港元，实现销售面积38.6万平方米，同比分别增长50.4%及42.7%。另一标杆房企保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)11月实现销售金额87.03亿元，同比增长76.66%。房企龙头万科更是连续7个月销售破百亿元。在11月份，万科实现销售面积143.6万平方米，销售金额171.3亿元，同比分别大增94.58%和106.63%。其他诸如恒大、金地、华润等标杆房企均在11月份取得不错的销售业绩。

而从前11个月来看，中原地产研究中心统计的10家标杆房企总销售业绩达到了6025亿元，创下同期历史纪录。早在10月份，就已经有保利地产、中海地产、绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地(橡树湾 润景公馆) 、禹州地产及远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)等11家标杆房企均已完成年初制定的全年销售目标。

11月份，大部分标杆房企均已完成目标。前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，同比分别增长16.1%和9.88%，销售金额已超过去年全年。中海地产前11个月累计实现房地产销售额1059亿港元，同比增长30%，超额完成全年1000亿港元的销售目标。保利前11个月累计销售金额920.32亿元，超出了去年全年销售额26%，并超出今年700亿元的销售目标。恒大累计实现合约销售额846.3亿元，已提前超额完成全年800亿元的销售任务。建业地产首11月售93亿元，已达全年目标的103%。花样年11月累计实现合同销售金额约人民币71.74亿元，累计销售面积856060平方米，累计销售金额已基本完成达全年人民币72亿元的销售目标。世茂前11个月销售总额423亿元，超过全年目标38%。

“上半年的以价换量以及下半年以来的改善性需求入市，都是促进房企业绩显著提升的原因。”合富辉煌(中国)北方区总经理岑小春对新金融记者表示，在完成目标后，明年平稳中略有上涨将成为大多数房企的定价策略。中原地产研究部总监张大伟则表示，12月楼市将继续“翘尾”，给复苏的2012年整体房企业绩锦上添花。“而且可以预计的是2013年大部分房企将上调目标。”张大伟表示。

掀起一轮拿地高潮

在销售提升的同时，房企诸多压力中最大的库存压力也有所减小。截至2012年10月，十大标杆房企的平均库存消化周期(已批未售面积/最近12个月的平均销售面积)为9个月，基本与主要城市的库存消化周期持平，这一数据在上半年底为10个月。

库存压力的减小，使得房企纷纷将眼光再次投向代表企业未来发展的土地储备方面。9月份开始，标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来。十大标杆房企下半年拿地总额达到了882亿元，远超上半年304亿元。下半年的拿地金额也占到销售总额的29.1%，明显高于上半年。

9至11月间，标杆房企掀起的一轮拿地高潮，北京、上海、广州、天津等地近期连续刷新高价地纪录，成为这种趋势的最好证明。而标杆房企在前几年显现出进军三、四线城市的迹象后，今年又将拿地重点返回一、二线城市。“2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。”张大伟表示，在调控压力下，此前一直保持高速增长的发展中城市也出现了放缓的迹象。尤其是2012年，在一、二线主要城市率先反弹后，其他发展中城市仍未走出低谷。对这些城市而言，一方面需要及时调整价格水平，以适应当地市场需求，另一方面也需要时间来消化此前的过快发展。

分房企来看，2012年度采取扩张政策开发商最为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。

业内人士表示，按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高， 楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。“而地价房价联动下可能造成的房价反弹，要保持足够的警惕。”上述业内人士表示。