为楼市理性回归构筑防护性降落伞

    国家统计局最新数据显示，7月70个大中城市中有64个城市的新房销售价格环比下降，较上月增加9个城市，二手房价格环比下跌的为65个城市。这与国家统计局新近公布的商品房销售面积和销售额的双降形成互相印证，穿透出房市的单边盛宴正在结束。

  房市理性回归应是次优解，救助房市不能为、不可为和不应为。所谓不能为，就是目前房市已步入了库兹涅茨周期(房地产周期)的下半段，任何救市手段都只是拖延房价的理性回归。目前房价已至难以复加的高位，而国内公私部门负债率则高企，通过救市扭转房市走势，将面临“巧妇难为无米之炊”之憾；同时，这与经济转型升级和改革目标存在一定冲突，即随着人口老龄化下真实储蓄率趋降，最终消费占GDP比重已至临界值，这使得通过通胀机制强制储蓄呈边际递减态势等，而有限的真实储蓄资源过度用于救助房市，将影响经济体制改革和经济结构转型升级进程，因为继续维系高企的房价将加剧经济运行成本，如最近固产投资增速的放缓，投资边际收益率下降等，都与高企房价密不可分。

  所谓不可为，是对房市的任何救助都预示着公共财金资源的动用，而拿纳税人的钱去救助主要由投资或投机交易吹起的房价，不仅妨碍中国接下来的人口城镇化事业，而且不利于当前财政体制改革，尤其是财政预算改革的有效推进。而所谓不应为是目前中国正在致力于厘清政府与市场边界的改革，房市的理性回归是市场逻辑的自然演绎，政府的直接干预将不利于正在积极推进的简政放权和负面清单管理等改革。

  其实，当前政府应做的是为房市的理性回归构筑防护性降落伞，尽力促成房市软着陆。这首先需加快土地制度改革，打破地方政府垄断土地一级市场的交易格局，有序地促进农地等直接入市，并加快财税体制改革，打破土地财政化。所谓的土地财政实际上是土地金融杠杆化，是一种地方赤字的货币化或金融化，因为土地财政来源于土地级差地租，而土地级差地租源自土地改变用途后单位土地的产值差，目前投资边际收益率及国内全要素生产率的趋降等，反映单纯基于独占性土地市场形成的巨额土地出让金，实为地方赤字货币化，高企的房价则实为一种资产价格通胀。

  其次，开发有效的金融衍生产品，提高房市等的内生抗风险能力，使房市风险通过市场交易加以锁定和对冲。目前国内房市属于典型的单边市，由于缺乏相应的风险对冲和管理工具锁定房价波动风险，使房市带有了明显的上涨共同体特征。是为房价一有所回落，市场就满溢救市论的主要缘由之一。因此，研发不动产证券化，不动产期货和期权等金融衍生工具，使投资者和消费者在房价波动中锁定和对冲风险，将有助于为房市理性回归构筑防护性降落伞。

  总之，当前重要的不是房价理性回归所暴露而出的风险隐患，而是如何通过市场机制设计等为房市的理性回归构筑降落伞，打破房市上涨利益共同体格局，提高房市内生抗风险能力，促进房市软着陆。