结构性过剩倒逼楼市加速去库存 去库存需要降价先行

结构性过剩正在倒逼楼市加速去库存。截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中有29个城市库存出现了同比增长。住建部负责人近期明确表示要千方百计消化库存。笔者认为，在市场步入深度调整期、销售压力剧增、资金链持续吃紧的背景下，地方松绑限购救市的效果难以在短期内释放，房企若想加速去库存必须以实质性降价为前提。

首先，目前房企打折促销的力度并不能令购房者买账。零首付、买房送非毛坯等各种促销手段层出不穷，但多属“雷声大雨点小”，首付优惠政策的房源也会被要求限期内补齐房款，实质降价的楼盘屈指可数。中原地产调研的23个主要城市中，截至6月上旬，北京、上海、武汉、合肥等依旧停留在特价房、低首付等促销手段，成交量低位徘徊，单凭这些手段挽回市场收效甚微。

这可以从一组数据中得到印证。6月、7月以来，各地住宅成交进一步下滑，新房库存明显攀升。中原监测的40个城市数据显示，6月新建住宅合计成交面积环比下降17%，仅高于今年2月的成交水平。而7月前13日新建住宅成交面积日均值又较6月下降9%，且各线城市均呈现下滑走势，一线、二线及三四线城市降幅分别为15%、13%、5%。市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州的当周库存较年初分别上升43%、17%、12%。

其次，持续攀升的库存为房企进一步降价让利促销提供了动力和可能。根据中国指数研究院统计，2011年至今，典型城市可售面积已由2011年1月的6251万平方米，增至2014年6月的12498万平方米，增幅高达100%。典型城市出清周期高达18.3个月，是2011年以来的最高水平。攀升的库存说明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩演变，这表明房价短期进一步调整不可避免。

再次，日益紧绷的资金链条也在迫使房企进一步“以价换量”。虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，势必将面临经营困境。尤其是在国内资金流动性趋紧、借贷成本提高、贷款额度紧张的大背景下，加之美国退出Q E、外资流出加剧流动性不足、海外融资成本和汇率风险上升，下半年房企所面临的资金压力将进一步上升，迫于现实压力房企也应加大降价促销力度加速回笼资金。

根据中原地产测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有两家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。

此外，近期政策环境的松动并未对市场成交带来提振作用，限购政策松动的城市，近一个月的新房成交量整体也未见明显起色。以温州为例，限购松绑后的两日内，成交不升反降，全市房屋日成交量分别为72套、69套，较前一周(7月21日至7月27日)日均102套的成交量明显下滑。现实充分说明单纯寄望地方救市拉动楼市成交很难成行，对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力只剩下价格了，若想去库存唯有降价先行，少一些噱头多一些实质性降价。