国内楼市将步入调整阶段 限购政策向三大方向将分化

　　随着35个城市商品住宅库存量创历史新高，近半数限购城市纷纷调整楼市政策，在去库存的压力下，限购政策退位已成大势所趋，专家预测，未来楼市限购政策将向三大方向分化。

　　7月23日，有媒体报道，海口市住房与城乡建设局向外界证实海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。这也是今年6月，海口出台“买房送户口”新政之后，当地政府对房地产市场进行调控的最新举措。

　　自此，超30个城市采取“只做不说”的方式调整限购政策。其中包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消。

　　2010年开始，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。今年上半年，多个二三线城市受高库存压力影响，纷纷取消限购政策以期回暖楼市，房地产步入调整期，楼市限购松绑态势蔓延开来。

　　据统计，海口、呼和浩特、南宁、济南等发布明确政策文件，调整限购政策。南昌、厦门、温州、昆明、成都、天津滨海新区、长春等城市事实上有松绑政策，但未明确发文。然而，北上广深依然严守限购阵营。

　　自苏州全面放开90平方米以上住房限购和网传杭州萧山主城区140平方米以上取消限购等消息传出以来，取消限购的条件范围受到广泛争议，有专家表示，限购已对整个房地产带来明显影响，销售下降，开发商买地不积极。但目前只放开买“大房子”，这对普通刚需族而言，难以受益。

　　二、中报

　　统计数据显示，截至7月22日，共有53家房企发布2014年中报业绩预告，业绩向好的为25家，其中3家略增，4家继续盈利，12家预增，6家扭亏;业绩下滑的为28家，其中1家略减，4家首亏，10家继续亏损，13家预减。业绩向好的房企占此47.16%，业绩下滑的房企占比52.84%。这意味着近六成房企今年上半年业绩难言乐观。

　　而中原地产监测的另一组数据更为直观地反映出了房企的中考成绩。

　　从30家标杆房企上半年销售额来看，有万科、越秀等销售目标完成率较高的房企，也有恒盛地产等销售业绩较为难看的企业。而从同比数据来看，30家房企中，有14家销售额同比下滑。中原地产首席分析师张大伟认为，这是数年来首次出现大规模房企销售额同比下滑的现象。

　　三、去库存

　　有监测数据显示，截至6月底，包括北上广深在内的国内35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，35个城市商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

　　根据新履任的住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上的讲话，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。尤其是“千方百计消化库存”的表述，无疑将成为地方政府后续调整楼市调控政策的重要依据，高库存城市的限购政策退位也将成为大势所趋。

　　专家称去库存的过程已经开始，并将在未来3-5年内加快进行。这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。

　　而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。

　　黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。他认为，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。

　　四、分类调控

　　中原地产首席市场分析师张大伟在接受媒体采访时表示，未来在执行限购的46个城市中，限购政策会明显分化成三大板块。

　　首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。

　　其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。

　　第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5~10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。

　　也就是说，并不是所有的二线城市都可以全面取消限购。张大伟认为，今年初中央提出的分类调控、双向调控并不能简单地用一二线来划分。类似厦门、南京等几个二线城市，人口净流入仍比较大，房价上涨压力也不小，只不过在成交量萎缩的情况下，当地政府就想通过口头传达等形式对限购政策进行部分松绑，这样就可以达到想要的效果，但直接发文取消限购的风险太大，可能性也很小。

　　同时，住建部政策研究中心主任秦虹在接受《第一财经日报》记者采访时表示：“过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针。因此，是否应松绑或取消限购，也应该因地制宜。”