政策微调 楼市穿越寒冬到暖春

2011年，在被称史上最为严厉的楼市政策调控下，房价涨幅明显被遏制。转眼2012年，楼市调控政策并没有放松，但各地政府对楼市微调的小动作一直不断。随着楼市“红五月”成交回升的良好开局，大多人都感觉到：楼市似乎在回暖。

政策一紧一松

今年1、2月份，楼市调控丝毫没有松动的迹象，楼市政策依然从紧，中央态度非常坚决。各部门的房地产调控政策频频出台，政策内容基本上多围绕土地、普通商品房供给、保障房建设、金融等政策方面做出了更为细化的规定。但地方对刚需的政策调整则获得了中央的认可，为接下来政策的“微调”埋下了伏笔。

3月14日，温总理在两会上表示，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”温总理的回答，为2012年楼市宏观调控政策奠定了一个基调。然而2012年调控政策的“不放松”已经不再是以往的“一刀切”。事实上，早在2011年，佛山第一个松绑限购开始，一旦房地产市场出现问题，地方政府马上就开始了不断地微调试探。

从2月开始，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。直到5月23日，温家宝总理明确提出“稳定和严格执行房地产市场调控政策”后，这场持续一年多的中央与地方政府之间房地产政策的角力才有所放缓，其中上海、芜湖、成都、佛山的政策触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停。究其原因，被叫停的政策微调均直接涉及限购令的存废，而限购令正是本轮楼市新政的核心。其他城市并没有直接冲撞限购令，而是着眼于改善提高首次置业者的购房支付能力，从而间接提升楼市活跃度。

除调控政策的微调放松，货币政策上，信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。此外，房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。数据显示，2012年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。

楼市量价齐增

春江水暖鸭先知，静观政策微调，通过前一阶段对市场的理性分析，从3月开始，各大房企敏锐嗅到楼市新机会，推案节奏明显加快，推货量大幅上升。同时，开发商开始采取“以价换量”促销策略，打折促销明显增多，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场开始回暖，成交量也逐渐攀升。2012年上半年，楼市在第一季度表现低迷之后，3月开始刚需爆发性释放，部分犹豫不决的改善型需求也开始入市。从5月份开始，包括很多一二线城市在内的刚需都开始释放，推动了楼市的整体回暖。

2012年房地产市场走出一波企稳回升的走势，年末更是由之前的量涨价跌向量价齐涨转变。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，今年6月首次止跌后连续上涨。具体来看，百城价格涨幅自8月达到0.33%后连续缩小至9月、10月的0.17%，11月价格涨幅再次扩大为0.26%。11月百城住宅均价为8791元/平方米，回升至年初水平，比1月微跌0.02%，比去年同期下跌0.46%，同比跌幅持续缩小，与2010年以来的阶段性高点（去年8月）相比跌幅缩小为1%。数据表明：主要城市均价连续6个月上涨，已上涨至与1月持平，同比跌幅不断收窄。

除价格上涨外，楼市成交量也持续回升。数据显示，1-11月主要城市成交量为近三年同期最高，11月单月成交量创2010年调控以来高点。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，全国50个代表城市月均共成交住宅2272万平方米，比2011年和2010年同期分别高出24.6%和10.7%，处于近三年同期最高水平。具体来看，代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到今年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年末的高点（仅低4.1%），8-9月受房价上涨观望情绪再次转浓影响，成交量小幅回落，但10月起再度回升，11月成交3025万平方米，环比增长14.4%，同比大幅增长85.1%，比2010年12月的历史高点高出3.3%，创2010年调控以来单月新高。

一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖时间领先于二、三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起再度回升，11月成交86万平方米，再创2011年以来新高。二、三线城市回暖时间明显滞后于一线城市。

对于2012年的楼市，业内人士认为，“一紧一松”的调控政策稳定了楼市，既鼓励了刚需购房，又打击了投资客群。年末，在十八大新闻中心记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产市场政策现在还没想放松。一句简短的回答，意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，限购、限贷尚不会出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。

(证券时报网)