北京写字楼租金趋势平稳 大面积成交集中非核心商圈

7月21日，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球发布了2014年第二季度北京写字楼市场报告。报告表明，在国内经济走势趋稳的大背景下，当前北京市经济运行基本保持稳定。北京商品房市场目前呈现有价无市的局面，买方和卖方都处于观望状态。截止到2014年五月，房地产销售面积仅为454.3万平方米，较去年同期下降33.6%。受房地产市场疲软的影响，预计下半年北京经济将面临下行压力。

 活跃的市场成交带动北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金小幅波动。第二季度，北京核心商圈写字楼成交面积为上季度的1.5倍，约达5.4万平方米，同比增长16%，其中内资企业成交居主导地位，占总成交面积的83.7%。金融业、科技类和专业服务业位居前三位，分别占总成交面积的35.7%、29.8%和11%。活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积，拉动本季度北京五大主要商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金季度环比上升0.46%，达每月每平方米人民币380.5元（折合每月每使用平方米人民币543.6元）。 

以此同时，由于本季度没有新增项目入市，以及签约率的上升，北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点，至6.57%。 其中中央商务区由于新入市项目尚未完全被市场消化，空置率名列各商圈之首，达7.25%， 环比下降0.74个百分点；而中关村商圈空置率触底仅为1.06%，环比下降1.58个百分点。高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示：“由于核心商圈租金昂贵、可租面积短缺，拥有较低租金、更大面积可选择，且地铁网络和设施逐渐完善的新兴商圈逐渐获得更多企业的青睐，尤其是来自制造业、IT及生命科学行业的租户。最近，触动传媒突围CBD选择望京商圈，亚马逊扩张至丰台总部基地，京东商城则选择了亦庄经济开发区。” 

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“2014年下半年，北京甲级(含顶级)写字楼核心商圈将有约45万平方米的新增供应入市，而其余约46万平方米则主要集中在新兴商圈。得益于核心商圈地理位置的优越性，有些项目在入市前已达到很高的提前预租率，此类项目的入市并不会对市场产生很大冲击，短期内北京核心商圈甲级写字楼市场将继续保持业主市场，租金将随市场的变化进行小幅波动。”北京核心商圈甲级写字楼市场新增供应量高峰将集中于2018年前后，届时将迎来租户市场时代，租户可在租赁谈判中处于有利地位，预计将会对租金产生下行压力。