楼市经历过山车先抑后扬 明年初房价无上涨条件

楼市经历一二月市场冰点后，开始在三四月回暖，在成交量上涨的同时，均价也出现上升势头。新京报记者 李冬 摄

2012年楼市成交经历了“低开高走”的反转年。成交量也从年初1月的冰点，到3月后逐渐回暖，下半年以来持续升温。虽然传统的“金九银十”成色略显不足，并未出现成交量高峰，但11月出现成交翘尾，一手市场步入暖冬。成交量反弹也促使上半年的“以价换量”进入下半年的“小幅提价”。经历了年初的低谷，楼市过山车正平稳开往春天。

楼市过山车“低开高走”

去年，限购之后，楼市成交哀鸿遍野，不少楼盘观望、推迟入市，直接导致2012年一季度北京楼市成交量创近五年新低，成交均价19516元/平方米，同比下降19.4%。

冰点之后，一手市场开始在三四月逐渐回暖，在成交量上涨的同时，4月以后，楼市的均价也出现了上升的势头。据北京市住建委网站的数据统计显示，5月北京新建住宅均价为20106元/平方米，较4月份的19364元/平方米上涨了3.8%，再次突破2万元大关。继而热销项目在五六月份开始普遍提高售价，绝大部分项目也都收窄了优惠幅度。

而从年初到5月22日，今年北京商品房住宅签约总套数为32568套，与2011年同期的32952套基本持平。这也意味着在经历了1-2月份的成交低谷后，市场已经逐渐复苏，成交量基本稳定在限购后的高点。其中，华业玫瑰、徜徉集(楼盘资料 业主论坛) 、保利春天里(楼盘资料) 、金隅花石匠(楼盘资料 业主论坛) 等降价楼盘表现突出，成交量企稳回升明显。房山地区迎来放量，长阳半岛、首开熙悦山等新盘相继开盘。旭辉御府(楼盘资料 业主论坛) 、华润公元九里(楼盘资料 业主论坛) 组成的大兴板块热度回升，一度沦为“重灾区”的通州区域也迎来成交量的“春天”。

在各地楼市成交量创下新高的频频捷报中，楼市步入暖冬已成定局，在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，加速入市。楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏，2012年楼市先抑后扬。

成交反弹价格企稳

在回暖、高成交等市场信息的影响下，部分楼盘开始抬价。来自链家地产统计显示，2012年以来，期房市场新增项目76个，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约28%，总成交量为2990套，占比超50%。虽然，下半年楼市呈现房价微涨现象，但“以价换量”仍是2012年楼市“主旋律”。

金九银十之后，11月房企再次抢跑出货。据亚豪机构统计显示，12月首周北京共有7个项目开盘，其中三个是纯新盘首次亮相。这7个项目中，多数定价锁定在16000元/平米左右。比如，东亚·印象台湖(楼盘资料 业主论坛) 开盘价仅为12900元/平米，是六环内在售项目的新低。此外，观巢(楼盘资料)由于地处纯熟的亚运村板块，而该区域内多年来已无新盘入市，入市前就已引起较高关注度。尽管均价突破5万元/平米，但开盘当天84套可售房源仍实现了近六成的去化率。

业内人士分析，前期市场观望的情绪太久，近期市场层面价格的波动引发了一些购房需求的集中释放。

来自中原地产数据显示，在上半年的主要热点成交项目中，销售榜单的前20个住宅类项目中，城六区的仅仅有5个项目，郊区占比达到了15个项目，在销售榜前20个项目中，均价在2万/平米以下的达到了13个，低价项目依然是目前限购大环境下市场的主流。

在楼市成交逐渐回暖后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也水涨船高。上半年刚需撑场的局面，逐渐由豪宅刚需及中高端需求接力。

2013年初房价没有上涨可能

陈国强（中国房地产学会副会长）

无论从政策基调还是市场供需看，市场都将保持平稳，明年年初房价不具备出现大涨或者上涨情况的条件。

从今年底到明年初，中央对楼市调控政策继续延续既有的基调是大概率的事情。其次，从市场的供应需求关系来看，明年的市场仍然供大于求，目前对于很多城市来说，基本课题还是如何降低库存、回笼资金。

由于明年的市场仍然供大于求，而限购的要求也没有任何的放松，加上到年底信贷环境又进一步吃紧，基于这些条件，可以判断开发商不存在逆势上调价格的基础。

综上所述，短期来看市场的基本走势还是会趋于平稳，无论是成交量还是价格，都不会出现太明显的起落和大的波动。

记者 张佳竹

(新京报)