2014年二季度一线城市跌幅超30% 三四线城市跌幅小

2014年开年以来，中国房地产市场持续低迷，引发社会热议。第三季度，中国楼市交易量能否有所起色？房地产价格将呈现何种走势？相关政策又可能如何变化？

野村于7月15日举行媒体电话沟通会。野村中国房地产行业研究主管高剑锋，对这些问题进行了比较详尽的解释。

他称，二季度的住房市场销量已经见底。“如果你用一线、二线、三线城市来分析，一线城市跌幅应该有接近30%，二线城市跌幅20%左右，反而是三线和四线城市跌幅比较少，在个位数或者说10%左右。这跟前面两次2008年和2011年的周期很类似，就是越低线的城市反而跌幅越小，反而是越一线、二线的城市跌幅会越大”。

总起来看，野村证券最新的对房地产市场的看法比较折中。一方面说，“地产市场的状况是供应大于需求的，是一个结构性的问题”，与此同时，又“并不觉得地产市场会崩盘”。“三季度应该会有更多的项目降价了，然后到第四季度会有机会走稳，这取决于信贷的放松情况”。

就价格的折让方面，高剑锋认为，“如果用平均值来看我觉得应该在5--10个点之间。但是如果从个盘来看，因为开发商不会把每个盘都做处理，所以可能是你砍一半的盘，一半的盘不砍，但是你砍价一半的盘这个跌幅可能在15%--20%左右。

此外，野村跟踪了26家地产类上市公司的月度销售数字，“综合起来，上半年他们的增长率是11.4%。”而在全行业，跌幅甚至可能已经是两位数。并且他们“总体完成了全年目标的45%，因此，野村相信“全年的销售目标大部分公司能够完成，有些公司还可能会超”。

因此，“从行业角度来讲，对未来的市场我们是偏中性的，但是对上市公司我们是偏乐观的，这主要基于市场整合，大公司的运营能力比小公司相对要强，融资能力也比较强。

在回答和讯网提问，为何住房库存三四线城市最大，反而三四线城市跌幅最小的疑问时，高剑锋认为，三四线城市降幅不多，主要是由于去年这些城市涨得也不都不多。涨得少，自然也就跌得少了。

不过，高剑锋认为，一二线城市的房价涨幅已经透支了未来几年房价涨幅，所以未来几年房价的涨幅是零，或者是非常低，“有机会低于整个经济增长率”。

尤其是一线城市。高剑锋，称过去的12年里，一线城市的住房收入比是呈恶化趋势的。之前，野村资本市场研究所首席研究员关志雄曾指出，北京的房价收入比约为19倍，上海、深圳也超过17倍。也就是说，现在北京的一个家庭不吃不喝，也需要19年的收入才能买上一个平均面积的住房。甚至高于20世纪80年代后半泡沫期东京的水平。相比之下，高剑锋表示，三四线的城市的房价收入比在这12年里变化是平的，基本没有变化，从8年变成了7年或者6点几年。

今年5月份，野村证券曾发布研报表示，中国住房市场的供给过剩和房地产开发商融资困难一起导致了中国房地产市场的冷却，而这将会驱使中国今年的GDP增速低于6%。并称中国的房地产泡沫已经开始破灭。

显然这一结论与此次电话会的结论截然不同。在被问及这一问题时，高剑锋称，那是因为上次的报告“不是我们地产团队写的，是经济团队写的，他们有可能是从更加宏观的角度来谈这个问题。但是，我从地产或者是从上市公司的角度来讲，我们肯定是比较偏乐观一点。”

不过，高剑锋称，即使是野村的宏观经济团队，最近也提高了对中国GDP的预测数据，“也觉得未来政策是有机会把往下走的趋势给遏制住”。