限购松绑真的是救市良方吗 切莫曲解“分类调控”本意

最近，限购松绑成了楼市热词。自呼和浩特下文取消楼市限购后，一些大城市也跃跃欲试，不少二三线城市也或明或暗地出台了楼市新政。

　　地方政府出台楼市新政的初衷可以理解。房地产业在全社会固定资产投资的占比近20%，其产业链上下游涉及几十个产业，对稳增长、促就业至关重要。房地产与建筑业的税收还是地方财政收入的第一大来源，直接影响地方政府改善民生的底气。因此，重视房地产市场波动并及时调整相关政策，无可厚非。

　　地方政府因地制宜调整调控政策，也符合年初中央定下的“分类调控”精神。一线城市和部分二线城市长期房价高企，城市压力过大，仍须严守限购红线不动摇。而部分三四线城市的环境、资源、人口压力并不大，如今告别调控“一刀切”，降低购房的户籍门槛，促进正常的人口流动，也未尝不可。

　　然而，重视不等于就要救市，分类调控也不是不调控。住房市场的根本是满足人的居住需求。大量投机投资性需求的进入，会助推房价过快增长，使住房市场脱离实际使用需求的支撑，也加大了金融系统风险，导致有限资源错配，可能重伤城市元气。鄂尔多斯楼市的大起大落就是前车之鉴。因此政府必须坚持抑制投机投资性需求，以民生为先发展住房市场，同时不盲目扩大杠杆，防止房地产金融引发系统性风险。

　　限购甚至限贷松绑，也未必就能救市。从趋势看，经过十几年的高速增长，我国住房市场目前已经迈入高基数低增长的发展阶段，这是无法逆转的市场周期。从成因看，此轮调整主要是受去年下半年以来信贷收紧政策的影响。去年我国房地产贷款余额高达14.6万亿元，影子银行的规模可能更大。无论是为了逐利，还是为了避险，金融机构都没有理由继续向楼市开闸放水。而只要资金信贷闸门不开，无论需求侧如何松绑，楼市都将缺乏恢复高涨的基础。

　　其实，就楼市现状而言，尚无必要出手救市。一方面，目前楼市调整的幅度极小，房价甚至尚未回调到2012年的水平，更未出现悬崖式下跌的趋势，银行系统完全可以承受相应压力。另一方面，目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律。一些急于楼市松绑的地方确实出现了交易清淡、房价涨幅收窄甚至下跌的情况，但这主要是由于当地过去几年开发节奏与房价上涨过快，透支了市场未来需求，造成供求失衡。因此楼市调整更有利于挤掉泡沫，倒逼房地产行业转型升级，优胜劣汰，从而使百姓享受到性价比更高的住房产品。

　　换言之，楼市开始调整并不是一件坏事儿，反而是全社会期待已久的理性回归。各级政府不妨“两手抓”，既充分利用这次市场自我调整的机会，尽可能地降低房地产市场的系统风险，也做好市场预期管理，防止悲观预期引发市场恐慌，切莫曲解了“分类调控”的本意，向市场释放有可能引发误读、误判和误导的信号。