行业见顶倒逼房企“跨界”经营 营运能力不足成隐忧

现在的房企，已经越来越不“专一”：恒大玩起了足球，又卖起了矿泉水；万科摆出了“五菜一汤”，还说要做城市运营商；阳光城与宜华地产都拟进军医疗行业；复星国际走得更远，房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业统统包揽……

　　在经历了黄金十年发展后，传统地产行业利润日渐摊薄、成本高企、竞争加剧，行业处于大洗牌的前夕。同时房地产的新时代却蕴含着巨大的商机，跨界与整合是房企拓展蓝海做增量，实现多元化经营拓展利润的重要方式，其本质是“地产+X”，通过资源整合实现非地产业务的营运，最终实现战略转型获取高效益回报。房企的跨界转型，能否为地产业务锦上添花，最终得到投资者和消费者认可？

　　近期，阳光城与宜华地产分别发布公告称，公司拟进军医疗行业。此前，包括万科、绿地、恒大、世茂等多家房企抛出或已经实施多元化发展计划，以复星国际、绿地集团为代表的部分企业更初步完成战略转型。

　　多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产开发规模见顶回落，通过多元化布局实现可持续发展是房地产企业的必经之路。

　　跨界经营成功带来的财务上的优势确实存在。中南建设、栖霞建设等企业的跨界经营，帮助公司维持了相对较高的毛利水平。恒大、苏宁环球等企业的跨界经营，更为公司下一步的发展，做好了战略经营上的铺垫。

　　不过，从第四届价值地产年会组委会收集案例的情况看，目前除了恒大矿泉水、万科的第五食堂以及世茂云服务的商业板块等跨界经营能借助业主资源外，其他类型的跨业经营能否充分利用到小区业主资源还是个谜。

　　背景：行业见顶倒逼房企

　　“房地产将在未来几年进入行业顶峰期，然后逐步回落，这是大多数地产商都能看到的趋势，因此无论是出于持续性发展还是盈利压力考虑，房企亟须拓展新的盈利空间。”睿信致成总经理薛炯文告诉《每日经济新闻》记者。

　　兰德咨询统计发现，到2017~2018年，房地产市场将从增量市场进入存量市场，销售额将出现快速下滑。此外，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，随着房地产增量时代的结束，房企依赖原有的发展模式将面临巨大的瓶颈，要想获得持续性增长，多元化几乎是唯一的选择。

　　“在经历了 黄金十年 发展后，传统地产行业利润日渐摊薄、成本高企、竞争加剧，行业处于大洗牌的前夕。”莱蒙国际首席运营官陈风杨告诉记者，同时，房地产的新时代却蕴含着巨大的商机，跨界与整合是房企拓展蓝海做增量，实现多元化经营拓展利润的重要方式，其本质是“地产+X”，通过资源整合实现非地产业务的营运，最终实现战略转型获取高效益回报。

现状:多数房企未迎来收获期

　　在这波来势汹汹的“跨界潮”中，记者发现，少数房企非地产业务收入已经成为公司主要收入来源。

　　以复星国际为例，这家最初以地产作为主营业务的民营企业，如今已经发展成一家包括医药、房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业及战略投资领域的综合型企业。2013年星国际实现营业总收入约510.16亿元，其中地产业务平台贡献约113.61亿元收入，仅占公司整体收入22%；在同期55.1亿元净利润中，地产业务贡献20.3亿元的净利润，占比为38%。

　　绿地集团最新公布的数据也显示，今年上半年公司实现业务经营收入1727亿元，其中房地产主业实现预销售金额为835亿元，公司也逐渐转型为涵盖房地产、能源、金融等领域的综合型企业。

　　不可否认的是，大多数刚开始多元化业务转型的房企，非地产业务经营收入的贡献依然微不足道，多数还处于亏损边缘。以恒大地产为例，2013年报显示，公司于去年10月31日以1.09亿元收购矿泉水厂，亚冠决赛上首度推出恒大冰泉，去年11月、12月，矿泉水业务为恒大带来2205万元收入及1039万元亏损。

　　“至今为止，我认为尚没有一家房企真正地完成多元化转型。”欧阳捷告诉记者，万科提出向城市服务商转型，推出“五菜一汤”，甚至入股徽商银行挖掘社区金融潜力，但这些业务在财务报表上并没有提供明显的收入贡献，更不用说提供利润。同样的情况出现在恒大等企业身上，大多数朝着多元化转型的房企并没有找到理想的盈利模式。

　　“即便是如复星这种初步转型成功的企业，它旗下的产业很多，但几乎没有一项是处于行业的龙头地位。真正成功的综合型企业如和记黄埔，它的多元化业务在各自领域都处于前列位置。”欧阳捷认为。

　　优势:资金实力与客户资源

　　尽管成功转型的房地产企业仍屈指可数，但在多位业内人士看来，中国房地产商拥有雄厚的资本实力以及庞大的业主数量，是其实现多元化发展最有利的条件。

　　薛迥文认为，“在中国的实体经济领域，房地产企业无疑是资金实力最雄厚的选手之一。”

　　“与其他行业不同的是，房地产企业在发展的过程中积累了数量庞大的客户，这些人未来很可能成为企业新业务的潜在消费者。”欧阳捷告诉记者，包括新城控股在内的大型地产商已经看到其中的机遇，纷纷通过收集业主数据，用大数据的思维进行分析，从而挖掘业主需求制定多元化计划。

　　同时，多元化经营也有利于房企在地产供应过剩的时代提升企业竞争力。以恒大为例，公司不仅能通过为旗下楼盘提供恒大冰泉直饮水功能、音乐电影服务以及哈佛医院的医疗服务提高产品附加值，同时“跨界”经营也能为恒大未来的住宅销售带来更多渠道。

　　《每日经济新闻》记者了解到，复星集团更不断尝试将其地产业务与旗下各个业务板块整合。据悉，复星国际在2012~2013年间收购了多家保险资产，使公司可用于投资的保险资金达到1144亿元，资金成本极低的保险资金有利于为其地产业务提供低廉的融资渠道。此外，复星更推出“蜂巢城市”，通过打造出产城一体的新型社区，向社区内的业主提供复星核心产业、衍生产业及相关生活服务。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，布局一些与地产非相关的行业，有助于在房地产市场处于下行周期时为企业提供强大的现金流支持，协助企业在行业低谷时抵御寒冬并实现逆势布局。

　　隐忧：营运能力不足

　　尽管前景美好，但在中国企业的发展史上，折戟于多元化扩张的企业数不胜数，房地产企业能否冲破魔咒仍是未知数。

　　事实上，房企多元化失败的例子并不少见。早在2012年末，被誉为豪宅专家的星河湾以高姿态进军高端白酒市场，但受到国家限制三公消费的影响，至今表现不温不火。更早之前，包括新湖中宝、粤宏远等一批中小型房企一窝蜂涌向矿产资源行业，最终落得遍地亏损的下场。

　　戴德梁行华中区董事总经理彭荫喧向《每日经济新闻》记者表示，不少地产企业以李嘉诚的长和系作为学习榜样，但事实上，即便放眼全球，真正能实现从房地产向多元化完美转型的企业少之又少，长和系的成功有它的特殊性，内地房企草率地进入自己不熟悉的行业很有可能落得一败涂地的下场。

　　欧阳捷建议，内地房企要寻求多元化发展，最稳妥的做法还是依托于地产业务实现相关多元化，比如说养老地产、工业地产、物业服务、地产金融等，在提高企业的管理与营运能力后再寻求非相关领域的发展。