专家建言：城镇商品房空置量很大 开发商应当尽早降价

我一直在等待那个地产商的出现，在率先祭起全国范围降价的大旗。脖子都酸了，它的影子还没有出现。

7月初公布的几个半年度销售额排行榜，虽然数据不是很准确，但大致可以看出，主要地产商的日子过得还不错，多已完成全年目标的百分之八九十，有些企业比去年同期还有较大的增长。如果现在暂停拿地，就不会有太大的资金压力。

但是，去年拿了高价地的企业，假如今年下半年入市，压力就会很大。不想亏本，就只有选择延期开盘。杭州和上海就有一批这样的项目，在尽量往后拖。尤其是杭州，有些2009年-2010年的高价地，到现在还没进入销售期。

上半年业绩好的企业，有的是因为及时明智地调整销售策略，新盘低价入市；也有部分是由去年预售结转而来。站在年中的门槛，眺望下半年，以及预估全年，你还能那么乐观地期望自己可以完成全年销售目标么？

地产商都清楚，今年的调整不是限购政策的错，否则你就无法解释，同样是限购，2013年却是全线飘红，盆满钵溢。但穷极无趣，仍要想方设法掇辍当地房协去游说政府救市。政策方面，下半年地产商可以期待的最好局面，就是大批二三线城市取消限购。

但效果如何，就非你所愿了。不妨去已经公开取消限购的呼和浩特看看，或者到传说要取消限购的沈阳、济南等城市探听一下。限购本来只是一块遮羞布，你拿掉它一看，底下的楼市满目疮痍，就只有祈求华佗牌神奇药膏妙手回春。

如今明白过来，要害还是在银行。但地产商去做当地分行的工作是没用的，因为额度在总行手里。按理说，央行和银监会都发话了，要支持首套房贷款需求，但两个月过去，银行根本就没执行。人家都是上市公司，要讲政治，但更要讲风险。

前面说了，多数地产商上半年的业绩并没有那么差。假如是非上市公司，不拿地，咬咬牙挺过去，无非是发展慢一点。但房企前20强基本都是上市公司，不拿地你明年后年增长停滞，股民也是有意见。怎么办？

我的建议还是那句话，尽快启动降价，越早降价越主动，越晚降价，边际效应越低。有地产商担心，如今这市场，观望情绪如此严重，降价恐怕也没多少购房者买账。我不这样看，只要降到位，老百姓还是会涌到售楼处来的。

也许其中极少数是已经买房的前期业主，是到售楼处来砸场子的。我已经骂过这类人很多次了。不用讲什么契约精神的大道理，你成功阻挠地产商降价，结果企业资金链断了，项目烂尾了，你是不是更高兴？

一季度我曾经跟朋友私下说过，今年楼市的调整应该不会太严重，介乎2011年至2008年之间。但看现在的趋势，如果僵滞下去，谁也不肯降价，任由观望情绪发酵，下半年情况比上半年更糟，那跟2008年就没太大区别了。

我坚持认为，以价换量是打破目前楼市僵局的最优选择。一批地产商到海外开发项目，销售对象仍然是华人。说明我国已有相当大的资金流向海外。但在可见的将来，国内房地产需求仍很庞大，只要策略恰当，就不愁将其兑现。

如果2014年作为市场主导的调整确立，是主流地产商思考转型的时候了。高歌猛进的年份，地产商钱都数不过来，谁也不愿停下来思索未来。只有当增速放缓，你才会发现，20年的市场化，住宅和购物中心的增长空间，已然看得见。

值得提醒的是，不管你勇敢承认还是视而不见，城镇商品房的空置量已经十分庞大。也许你还未深思它与企业远景目标的关系，但有一点我是坚信的，从中长期看，经济结构的调整，必然意味着房地产占比的萎缩。盛筵已近尾声。