高住房空置率引发关注 房产市场信息披露亟待强化

尽管在一个月前推出“住房空置率为22.4%”的结果时广受质疑，但甘犁和他的团队在日前公布的2014年第二季度房地产市场调查结果依旧坚持了原本的观点和看法：2014年第二季度，城镇住房空置率较2013年继续上升，上涨至23.2%。

　　而在此前的6月10日，以甘犁为首的研究团队西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称，2013年我国城镇地区空置房约4898万套，待售商品住宅供给是350万套，总计5248万套，住房空置率为22.4%。报告一经发布,随即引发各方争议。多位学界和业界人士不仅对研究中的调查方法和定义使用存有不同看法，也对住房空置率数据的准确性和可信度发出强烈的质疑，而对普通的“购房一族”而言，他们更感疑惑的是，既然有大量住房空置，为何现在房价依旧高企？

　　高住房空置率引发关注

　　一直以来，住房空置率虽然常被拿来佐证楼市泡沫，但国内始终少有关于住房空置率的数据公示。

　　住建部总经济师冯俊曾表示，目前我国对于空置率并没有一个准确的官方定义，国家统计局早在2010年也曾回应，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。因此，在缺少官方数据的情况下，民间学术团队得出的数据则显得更为单薄，并面临着定义使用、调查取样及统计方法等多重“学术考量”。

　　但值得注意的是，此前曾有媒体报道称城镇住房空置的现象已在多地显现。另外，“高住房空置率”的说法与其他的相关调查研究结果不谋而合。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。

　　西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授表示，当前国内存在大量住房空置的原因是多方面的，其中，家庭收入提高、户主受教育程度提高、家庭中有适龄结婚男性、家庭经营工商业、家庭投资风险偏好强、房价租金比提高、首套房收益率提高等因素都在不同程度上推动了当前国内住房空置率的持续走高。

　　“我们认为这是社会资源的一个巨大浪费，对个人来说不一定是浪费，因为这是他的投资，不管是理性还是非理性是他自己的一个选择，但是对社会资源是一个浪费。” 甘犁认为，房价一旦下跌，有空置住房的家庭将面临更大的财产风险。

　　除了大量的空置住房造成严重的社会资源浪费，美银美林大中华区首席经济学家陆挺认为当前我国房屋修建和供应的低效配置现象严重，而我国的户籍制度和土地制度的限制、基于户籍的限购政策以及资源过度配置于一线城市等因素都是导致这一现象的主要原因。

　　如何正确引导预期

　　“现有年住房供给完全可以满足年新增住房需求”，在甘犁看来，未来五年，由于农村大量的青壮年劳动力已经进城，城镇化进程速度将减缓，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600万~2000万套。因此，当前房地产行业产能过剩现象突出，已远超新增住房需求。

　　调查结果表明，当前国内经济适用房空置率为23.3%，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%。

　　“正确的房地产调控不是去限购或放开限购，而是应该通过强化市场信息披露，正确引导预期。”甘犁认为当前需要做的工作应该是收集并及时发布空置率等关键指标，帮助投资者了解住房市场运行现状，正确引导预期。此外，住房保障由建改租，让租房市场活跃起来，让存量房活跃起来，短期内应该免除租房税费，规范租房市场，保护出租双方利益，中长期内对多套房征收房产税，增加多套房持有成本。同时提供租房补贴，解决低收入人群住房需求。

　　另外，在整个房产市场中，二手房市场可谓相当大的一块存量蛋糕，要缓解当前房产市场危机，盘活现有二手房的存量格外重要。中国房地产学会副会长卞洪登此前曾对媒体表示，在现实中，很多家庭的刚需房瞄准了二手房市场，因此要将二手房市场盘活，增加房产税，降低交易税，释放存量房，提高空置房的使用效率。此外，在政策上应该加以区别，在打压炒房的同时，更要照顾刚性需求，要体现差异化。

未来市场如何

　　楼市是否已到拐点？这是一个讨论多时却又不得其解的话题。

　　调查显示，近年来，首次购房比例逐年下降，2014年已低至19.7%，未来购房已不再是首套房的刚需驱动，而是转向了投资性需求。有业内人士指出，这或将预示着中国房地产市场真正迎来拐点。

　　“在可见的未来，我们判断房地产市场更可能是向一个正常的产业过渡，整个高投资高回报的时代已经过去，但是房价大跌可能性不大”，摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌表示，目前整个房地产市场在过去几年已经逐渐由供小于求转变为现在供大于求的局面，而房价走势在未来1~2年将会出现局部调整，并将出现5%~10%的平均价格下滑，但不会出现崩盘式下滑。

　　朱海斌认为，中国居民目前收入增长显著，这有望推动市场的房价收入比回到合理水平，政策方面同样有很大的调整空间，限购限贷政策有可能会在下行风险增大时有所松动。

　　芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆认为，相对需求是可以创造的，但是绝对需求是创造不了的，未来房产市场应该逐渐由热到温，归于平静。“我们自有住房自有化率已经很高了，人口出生率拐点也要来到了，未来绝对需求少了，所以房地产市场将不会像过去十多年那样火热，它会逐渐的归于平静，黄金十年过去了，迎来的是白银十年。”