深圳新房楼价回到一年前 判断后市走势还需看资金面

深圳楼市低迷运转接近半年，上半年成交量出现滑坡，来自市规划国土委的统计数据显示，上半年，深圳一手住宅成交15133套，同比减少41.7%。6月份深圳新建住宅价格为23441元/平方米，同比下跌2.8％，回到一年前水平。

上半年观望浓厚成交低迷

对于上半年深圳楼市的特点，深圳中原地产研究表明，从去年下半年开始的信贷紧张局面延续至今，加之观望情绪依然浓厚，持续发酵的利空因素使得全市一手住宅成交量继续下滑。

在价格方面，面临不利的市场环境，开发商开始加大促销力度，使得全市一手均价开始出现下滑，6月份还出现了今年房价的首次回调。

市场分析人士称，目前市场属于自发调整，虽然一些楼盘开始降价，但依然未能激活成交量，主要是因为置业者观望情绪陡增。

根据深圳中原地产的监测，4月份以来，楼盘卖场客户到访量震荡下行，5月更是下跌接近春节的低点水平，每周访客量仅在2000人次左右徘徊，每个项目日均到访不足5人次。

“受市场信心不足的影响，置业者纷纷延缓了入市的步伐。” 世联行高级研究分析师唐惠龙认为。

去化周期连续多月超过警戒线

与新房市场相比，二手住宅成交量下降幅度更大。记者在调查中发现，在当前信贷紧张的环境下，购买二手房的置业者与银行谈判能力明显不足，使得二手房成交量降幅更为显著。

分区域来看，所有区域成交量均下降。以6月份为例，全市二手房成交量最大的龙岗区环比也下降了近两成，对整体市场影响较大。在价格方面，根据深圳中原研究中心监测，全市188个楼盘样本成交均价为29298元/平方米，中原领先指数已经连续两个月下跌。说明楼价下跌的趋势已经显现。

另外一个值得关注的现象是，今年上半年楼市库存量不断增加。来自世联行的统计，截止2014年6月29日，深圳全市一手房可售面积为327.57万平方米，可售套数为34201套；若按近8周深圳全市新房周平均565套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为60.5周。上半年已经有多个月份新建住宅库存去化周期超过10个月警戒线。

市场分析人士称，去化周期的加长，对开发商是巨大的压力，对市场来说也是一个危险的信号，虽然开发商推盘节奏加快，但去化速度并未明显改善，说明整个市场的看跌情绪十分严重。

资金面状况影响后市走势

对后市走势，多家地产中介研究机构给出了谨慎乐观的判断。

深圳中原地产的研究表明，从资金层面来看，央行通过公开市场操作已经连续7周实现净投放，对市场流动性起到一定的支撑，避免了年中一贯的资金紧张局面。受资金面宽松影响，银行当前对房地产市场的态度也有所改观，部分银行个人购房贷款的放款速度有所提高。再加上限购如出现放松，市场信心得以提振，后市的预期会有好转。

中联地产分析认为，上半年低量收官，下半年依然可期。因为上半年是低量不低迷，较大的购房需求依然存在。许多置业者也仅仅是暂时性搁置购房计划，而非放弃购房。所以，就市场走势、置业需求看，下半年市场回升将是大概率事件。