时评：楼市面临总体反弹与局部崩盘

在经历了漫长的调控之后，中国房地产当前的形势依然令人忧心忡忡，尤其让人揪心的是热点城市房价反弹的势头似乎一触即发。

以北京为例，根据相关媒体的报道，进入12月，北京楼市再掀涨价潮：新盘提价、二手房涨价，很多购房者从年初的淡定变成了恐慌。卖房者惜售、度势者提价、贪利者毁约、购买者愤怒继而转向妥协。

“对于大多数城市，在房价温和上涨的趋势下，如果中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度上涨的风险。”12月13日，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉本报记者。

当日，中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“2013年《住房绿皮书》发布暨2012—2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。其发布的《住房绿皮书》指出，今年初步抑制了房价快速上涨的局面，但预测明年楼市面临着总体反弹与局部崩盘的双重风险，须继续重申从严调控不动摇，并有针对性地储备调控政策。

目前仍很难断言房地产下一步的趋势将如何演化。但不可否认的一点是，无论业界还是决策层，都尚未形成新的系统调控的思路和办法。

漩涡北京

北京站在了舆论的风口浪尖。此前有媒体报道称，北京楼市出现“恐慌性”购房，房价开始新一轮疯狂上涨，并曝出有二手房一夜提价70万元的惊人消息。尽管该消息迅速被官方辟谣，但却引发了业界的激辩。

“这等于限购限贷政策在北京宣告失败，市场开始强烈报复政府。”北师大房地产研究中心主任董藩如是评价。

在社科院的本次研讨会上，财政部财政科学研究所所长贾康重提了任志强曾经抛出的“明年三月房价会上涨”的预测。贾康进行了分析解读，今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，大幅下降40.5%，粗算下降了600多万平方米。同期商品住宅的销售面积增长了52.7%，达到1179.2万平方米。

“假定北京的库存一下子被吃掉了这么多，如果没有新的填补，就会引发在那一段时间里供不应求。”贾康说。不过，到底涨不涨，不能笼统地说，要具体城市具体分析。北京的情况不能套用到全国去。

倪鹏飞参与主编的社科院《住房绿皮书》指出，2012年并没有实现“房价理性回归”的最优目标，原因是在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期转向，导致市场出现恐慌情绪。由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严调控，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。

房价上涨的担忧佐证之一是来自开发商企业层面的决策和行为也发生改变。数据显示，2012年1~10月份房地产投资先降后稳，尤其是在10月份，全国房地产开发投资6538亿元，同比增长15.5%。在部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，同时受市场预期的影响，开发商的销售策略调整，取消折扣优惠，甚至调高价格。开发企业资金状况逐渐好转。

调控长考

在2012年，这一轮房地产市场宏观调控的目标是否实现了，这一问题成为与会经济学家集体的拷问。

“从表面上看，中央政府、地方政府、开发商、金融机构各方博弈，取得均衡，调控的目标部分实现。但从本质上看，并没有根本上解决助推房价上涨的机制体制环境，这个毒瘤还没有开掉。”上海财经大学副校长王洪卫指出。

浙江大学房地产研究所所长贾生华持相同观点，但他同时指出，如果只是按现在已出台的调控手段继续运行，不足以使我们追求的房地产业长期健康发展，也不足以使与之相配套的国民经济发展得到足够的有效制度供给，因此，制度建设方兴未艾。

研讨会上，众多经济学家形成了两点共识：一是房地产发展开始走上理性回归的轨道。二是房地产深层次的矛盾还有待继续解决。

这个成果体现在社科院发布的《住房绿皮书》中。报告指出，本轮调控初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；保障性住房建设计划提前超额完成；宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化，正在减弱对房地产的依赖。不过，这样的结果只能说是初步实现了次优的目标。

“如果没有长效机制的建立，尤其是综合的长效机制的建立，那么房地产市场需求可能会因为某些刚性需求的溢出而出现爆发性增长，这一点必须未雨绸缪。”重庆工商大学校长杨继瑞指出。