房地产私募基金风险恐集中爆发 行业大洗牌即将来临

　　当下楼市“量价齐跌”，而隐藏在房地产开发商背后的各大“金主”也同样经历着严寒的考验。《经济参考报(微博)》记者在采访中了解到，在当前楼市的深度调整期，此前几年呈现“疯狂式”增长的房地产私募基金行业也面临着风险集中爆发的可能。一些基金重新调整策略，另一些小的基金则干脆被“清退”出市场，一轮行业大洗牌即将来临。

　　受到热闹的房地产市场的影响，从2013年开始，房地产私募基金也迎来了爆发式增长。据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量同比增幅超过40.0%，总量达到132支。一位业内人士向记者坦言，几年前是全民PE，现在可谓是全民房地产基金，市场上的房地产私募基金可用“多如牛毛”来形容，因为钱太好赚，有没有经验和专业的人都进到这个市场。

　　“资质好的大房企还是从银行贷款，贷款成本大约在7%、8%左右，而小的房地产企业从银行拿不到贷款，只能通过其他渠道，比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资，但通过这些渠道融资成本要高很多。”一位房地产私募基金人士对《经济参考报》记者说。

　　清科研究中心分析师苗旺春告诉记者，截至去年9月，国内房地产私募基金的收益率平均为20.0%，也就是说，地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20.0%左右。上述房地产私募基金人士表示，有些小的房企通过私募基金的融资成本甚至达到30%也不奇怪，堪比“高利贷”，但他们肯接受，因为房价涨起来，房子卖出去，利润就覆盖了融资成本还能挣钱。

　　但是，进入2014年以来，房地产成交量价齐跌。华融证券研究报告显示，前5个月全国市场商品房成交下滑明显，商品房成交面积累计同比下降17.65%。

　　从上市房企5月业绩快报来看，除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下，出货量较高外，多数房企下滑明显，甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。

　　“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”建银精瑞资本副总裁刘东此前表示。长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国在接受《经济参考报》记者采访时则表示，房地产业不至于有崩盘的风险，但国内房地产已经历十余年的上涨，已到阶段性高点，下滑在所难免。目前来看项目的流动性风险一定存在，国内的房地产私募基金周期较短，一般约为2至3年，流动性问题是管理的核心“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”张保国此前在公开场合表示。

　　一些风险事件已经发生。财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，便因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。

　　整个行业整体变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作“虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但从现阶段来看，由于各基金公司收紧房地产融资项目促使可投项目数量大大增加，在这样的背景下，我们便取消了所有三线以下城市的投资。”