房企业绩降价潮中现分化 大房企销售回升小房企艰难

　　克而瑞研究中心经理陈开朝认为，5月重点房企业绩回升企稳，部分是因为地方救市力度加大，特别是首套银行信贷有所放松，但更重要的是这些房企随行就市加大了促销力度，尤其是龙头房企的降价意愿相当明显。

　　以万科为例，继北京住总万科橙于3月率先降价后，其位于广州的万科欧泊、万科金色家园均出现15%～30%的价格降幅并取得热销。绿地集团5月147亿元业绩中，上海绿地中心二期销售贡献了近30%，该项目5月成交单价仅为5.8万元/平方米，周边的住宅项目均在7万/平方米以上。

　　中小型房企转型迫在眉睫

　　与大型房企相比，记者发现多数中小型房企销售业绩持续下滑，这其中，首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨悦都) 今年前5月累计签约金额约51.3亿元，按照全年280亿元的销售目标计算，完成度仅为18%;花样年今年前5月累计销售额为13.57亿元，按照全年150亿元的销售目标计算，完成度仅为10%;合生创展今年前4月的销售金额仅为12.21亿元，同比跌幅高达65.2%。

　　“有很多中小型房企年初对于市场过度乐观，制定了较高的销售目标，随着市场压力在下半年继续显现，我预计在6月份之后会有越来越多的房企下调年度销售目标”，陈耕告诉记者。

　　根据德意志银行近日发布的报告显示，花样年、合生创展、首创置业、中国海外宏洋、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)等地产商今年前四月销售额仅达成其年度销售目标的不到20%，预计上述房企或无法达成今年销售目标。

　　陈耕认为，大型房企由于盘子够大，定价策略灵活，加上融资渠道顺畅，它们可以通过积极的定价策略牺牲利润以抢占市场份额，但中小型房企承受较高的融资成本，价格调整空间有限，在大型房企的降价攻势下，未来将逐渐从市场边缘化。

　　更致命的是，紧缩的信贷环境对于中小房企而言是“锄弱扶强”的帮凶。绿城中国董事长宋卫平此前曾透露，目前商业银行只向行业TOP30的房企发放开发贷款，大量中小房企只能借助信托、民间高利贷等高息融资渠道，生存状况恶劣。

　　陈耕认为，随着房地产市场进入分化时代，“强者恒强”的格局愈发明显，像万科、恒大等大型房企可以通过提高市场占有率保持业绩增长，中小型房企未来要么退出市场，要么必须走上转型之路，像花样年通过分拆“彩生活”上市加快向轻资产转型、合生珠江系向金融转型以及朗诗地产向绿色科技地产转型均是最好的例子。