新版房屋买卖中介合同本周推广使用 业内称仍存漏洞

　　日前，市国土房管局和市工商行政管理局对房屋买卖中介服务合同示范文本进行修订，并于本周推广、使用新合同。对比新旧两个版本的合同不难发现，基于市场普遍关注的问题和常见的纠纷案例之下的新版合同，在许多交易细节上都打了“补丁”，譬如强调二手房交易违约责任、明确佣金收费标准、房屋有无占用户口或小学学位等细节加以补充，为二手房买卖双方乃至房地产中介公司的合法利益保驾护航。

　　对此，不少中介人士都对新合同的落地点赞，但也有业内人士建议新版合同可以再细致具体一些，比如新版合同中对二手房交易中的违约责任界定较为模糊，在实际操作中容易引起纠纷，希望有关部门尽快出台相关细则说明。

　　新闻

　　海珠出招严堵漏洞

　　5月26日刊出《网签撤销后 就能“报低价”》后，各界反响甚大。银行方面开始严查贷款审批后网签合同撤销的情况，政府有关部门方面也向记者询问涉嫌报低价的个案情况。海珠区房管局已率先对按揭买房递件程序进行调整，严防以撤销合同重签合同来报低价的行为。

　　从即日起，海珠区房地产交易登记中心要求：凡《存量房网签合同》中贷款种类为按揭个案的，银行必须录入该案的贷款信息，房管局查核后，方可受理递件业务。如银行未能及时录入，不另作预收件处理。

　　此外，办理房管交易业务过程中，凡客户涉及存在身份证号码或名字有变更的情况，必须提供户籍所在地派出所出具之变更证明原件，且房管局预收资料后发函至出具证明之派出所，待复函后方才正式收件办理业务。

　　据地产人士分析，本次出台严格规定也是防微杜渐。不过，有按揭和银行方面的人士透露，由于身份变更后提供证明原件，还需要房管局发函派出所并等复函后才可以正式递件，增加的时间较长，给银行和买卖双方带来不便。

　　新版合同之强调买卖双方违约责任

　　责任判定需配套细则

　　与旧版合同不同的是，近期落地的新版《广州市房屋买卖中介服务合同》强调了买卖双方的违约责任及违约金赔付标准：“买家/卖家逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向中介支付违约金。中介未按约定履行义务，导致交易无法进行的，不得收取中介服务费，并按中介服务费的20%向买家支付违约金，或赔偿买家/卖家因交易无法进行而遭受的全部损失。”

　　中原地产黄燕飞指出，在新合同出台前，业内知名的几家中介公司都基本按照上述违约金赔付标准去操作。

　　不过，也有部分业内人士担心新版合同所提及的“中介未按约定履行义务，导致交易无法进行的”，在实际交易中较难界定。在某大型房地产中介公司从事法务工作的黄先生表示，导致二手房交易无法进行的原因往往是多方面的，倘若是因为中介恶意未按约定履行义务而导致交易“流产”，责任自然在中介方。但在近几年的二手房交易中，越来越多个案是因为房地产调控政策生变或银行贷款额度收紧等问题，导致交易中止。

　　“如果在一宗二手房交易中，中介、卖方、买方若都有错，那么该如何判定违约责任呢？”他建议有关部门根据实际情况尽快出台相关配套的细则说明。

　　新版合同之重申中介服务费标准

　　业内早已如此执行

　　新版合同还明确指出，“根据物价部门有关规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”

　　此次特别在新版合同强调的佣金标准，实际上是重申物价局对中介服务费的定价。“我们早就按照物价局的标准去执行，不过，能在合同中明确写清楚佣金标准，可以避免买卖双方与中介之间不必要的矛盾。”中原地产市场主任黄燕飞表示。

　　而对于新合同中提及的分段支付中介服务费，受访的多名中介经纪也表示在实际操作中，早已为之。“现时二手房买卖所产生的佣金和税费基本都由买家承担，为了保障个人利益，买家都会在合同中备注中介费用的支付时间和方式，大多数都采用分次支付。”在珠江新城某房屋中介公司工作多年的刘先生表示，新版合同所特别注明的中介费用分次付款以及佣金标准，无疑对买卖双方乃至中介公司都添了一重保障。

　　新版合同之如实填写学位信息

　　目前只能靠业主自觉

　　新版合同在其卖方委托版本中，还增加了对二手房的学位占用、土地出让金以及物业专项维修资金等细节的关注，要求卖方如实填写相关信息。对于买家而言，此举无疑为其二手房置业保驾。

　　据中介人士介绍，二手房屋所涉及的土地出让金、物业专项维修资金都可以通过去房管局“查册”来“验明正身”。但是，涉及到学位和户口有无被占用的问题，即便有新合同落地，按照目前的政策法规，还是需要业主自觉提供真实信息，无法实现买家或中介自行查验。“关于学位和户口问题，基本都会在签订《存量房买卖合同》时，于备注栏或附则的补充条款写明情况，而事前所签订的《房屋买卖中介服务合同》则很少提及此事。”

　　以目前市场上优质学位房“客多盘少”的供需情况看，学位房业主都是“老大”，“遇上人品好的，可能还愿意配合买家去开具证明；遇上人品一般的，听到买家这种要求，很可能就会嫌麻烦直接卖给他人”。黄燕飞认为，如果要堵住这个漏洞，光靠业主自觉远远不够，还需要其他部分配合，譬如为买家提供查验学位有无被占有，或要求业主开具相关证明方可过户交易等。