龙华旧改扎堆上油松 片区将腾飞重演红山传奇？

近年来，龙华的由于房价、交通、地理位置等多重因素的影响下，已经被圈内戏称为宇宙中心。然而红山、上塘、龙胜等地铁沿线，可售的新房也不算很多，并且土地资源所剩无几，唯有城市更新才是其发展的新出路。

房掌柜查阅资料得知，在2016年深圳公布的城市更新项目中，龙华就有33个，除了红山片区受益最大外，最大的赢家便是龙华的腹地——油松片区。已知的油松片区城市更新项目有16个，占了龙华差不多一半的数量。目前卓越综合体、富基上油松旧改已经开始进行前期的相关工作，金地、卓越、佳兆业、富基、中洲等大鳄早已潜伏扎根。近日，房掌柜到油松片区进行实地探访，这里是否将重演红山传奇？ 

现状：旧工业区和私建民宅为主 交通较不便利

油松片区城市更新单元范围大致位于梅龙大道、民清路、东环二路与深超光电厂区边缘路段组成的闭合区域内，上至东富龙花园，中为伍屋村及宝华大厦，下及瓦窑排村。

整个油松片区城市更新单元周边主要有梅龙大道、梅观高速、清泉路和东环二路几条主干道，不过周边只有地铁4号线，目前地铁6号线正在施工中。

由于距离地铁口较远，房掌柜此次选择的路线是乘坐地铁4号线到红山站下车，之后再乘坐的士，大概花费十五分钟抵达上油松片区。

富基旧改已进行围挡 未来或建综合体

此次房掌柜实地探访了两个旧改项目，一个是上油松工业区的富基旧改，另一个是卓越上油松旧改。

今年4月28日，龙华城市更新局发布关于上油松老工业区城市更新项目实施主体公示，拟确认深圳市华富控股有限公司为该项目实施主体。房掌柜查询工商信息显示，该公司由富基集团全资控股。

据了解，该项目最早于2012年纳入深圳市第五批更新计划，随后转入《2016年深圳城市更新单元第三批计划》，在原规划基础上对贡献用地进行调整。项目已完成土地平整工作。周边围挡板上的广告语大多为“用一座综合体致敬龙华与你”，“水岸府邸 云景大宅”，看来这个旧改项目未来将是一个较为高端的综合体。

从地理位置上看，富基上油松旧改位于龙华工业东路与油松路交汇处，西面接近万众城商圈，往东可上梅观高速，富基与金地的项目隔的很近，离卓越上油松旧改也不远，都位于工业路。项目更新范围用地面积3.5万平，拆除用地范围2.8万平，开发建设用地面积1.5万平，计容积率总建面8.8万平。未来将建设成为集住宅、办公商业、酒店为一体的高端城市商住综合体项目。其中，住宅3.4万平（含公共租赁用房1100平），商业、办公及酒店48350平，公共配套设施5650平。值得注意的是，坂田河河道从项目横穿而过，将住宅与商业配套一分为二。值得一提的是，金地旧改项目就在富基地块的旁边。工地旁的小卖部店主说，这块地已经围了好几年了，一直没有动工。

而作为一家起始于深圳的开发商，富基集团成立于2002年，集团以投资房地产项目开发为起点，致力于投资住宅产业化和商业物业的建设与运营。历经十余年耕耘，集团已发展成长为一家拥有净资产愈10亿元，土地储备约200万平的多元化发展投资集团。富基集团副总经理李燕女士在接受房掌柜采访时也表示，公司现在还是把深圳当做主战场，东莞惠州也是有比较多的土地储备，2018年（富基）位于龙华项目（即上油松旧改）和东莞黄江的项目等将准备动工，还有几个城市更新项目正在做前期的准备。

据房掌柜了解，项目所在的油松片区属于龙华“十三五”规划重点推进统筹规划片区之一，位于龙华街道的东部，东南面与坂田接壤，南面与民治相邻。整体交通便利，民清路、梅龙路、东环一路、东环二路和工业东路、油松路等主要干道贯穿整个片区。片区以旧工业区和私建民宅为主，居住环境差，缺乏规划秩序，产业附加值低，急需通过城市更新转型升级。

卓越旧改动工两年 现场依旧荒草丛生？

除了富基旧改之外，卓越在上油松也有一个体量较大的城市更项目，大概距离富基旧改步行十五分钟的距离。据悉，卓越旧改项目后期规划拆除用地范围调整79670.3平，改造方向以住宅和商业为主。有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业。

其具体位置位于工业路以北、民清路以西、梅龙路以东、东环一路以南的区域内，与鸿荣源壹成中心花园直线距离约300米，几乎相对望，但隔着少许私建民宅。

据房掌柜了解， 2014年3月，确定了由卓越集团合作开发。2015年底到2016年初的时候，范围内的主体工程已经开拆，并以围挡，但后来一度停工。实际上，该项目早在2012年时便已列入市政府批准的《2012年深圳市城市更新单元规划指定计划第三批计划》。

房掌柜到现场时发现，工地毫无施工的迹象，大门紧锁，内部荒草丛生，但是有保安进行值守，也无大车出入的迹象，不知何时才能正式开始施工。

除了以上两个旧改项目之外，富基项目隔壁还有一个龙津服装厂改造项目，现在正在动工，据房掌柜了解该项目是由电建泰恒地产主导，占地1.94万平，总建筑面积10.77万平。

另据房掌柜了解，目前油松片区的旧改大多涉及到“工改居”，主要油金地、卓越、佳兆业、德业基、中洲等大型开发商针对开发建设，并且大多都位于工业路的沿线。未来，“工业路”转型为“宜居路”或许指日可待。