175个城市更新项目　向全社会“招亲”

聚力一环创新圈，建设全球创客新都市——南海城市更新工作大会暨2018年度项目投资推介会于昨日举行，南海175个城市更新项目共2.9万亩土地面向全社会招商。

作为沉淀多年口碑的品牌盛会，南海城市更新工作大会吸引了大批市场投资者参与。区长顾耀辉介绍了产业基础和营商环境，并重点推介了几大产业平台和载体。南海还公布了全球创客新都市建设配套政策体系，重点推介了与“一环创新圈”密切相关的重点项目、重点片区。

175个项目涉及村级工业园改造提升、集体经营性建设用地入市、重点片区改造、旧村改造和储备土地项目等。

此外，南海还推介了2017年城市更新十大示范区项目、24个产业载体项目和7个美丽文明村居，而13个特色小镇共21个项目和6个租赁住房项目首次纳入推介范围。

市委常委、南海区委书记黄志豪表示，城市更新工作大会实际上是平台建设大会、跨界创新大会、改革发展大会。经济高质量发展、形成全面开放新格局都需要大平台发挥作用，结合南海自身发展实际，南海要打造更大的平台，就是要紧紧围绕“一环创新圈”链接多个创新资源相对集聚的区域和产业平台，打造新时代的南海创新集聚区。在这样的大平台上，南海要结合当前工作的短板完善全球创客新都市建设规划，借此整合多元化主体的力量和资源实现跨界创新发展。南海还将站在改革角度推出一系列创新举措，如继续探索土地混合开发制度、“地券”和“房票”等一整套完整的配套制度推动改革发展事业。

黄志豪表示，全球创客新都市启动建设一年已取得丰硕成果，而当前全国各地创新发展呈现千帆竞发、奋勇争先的态势，南海要对标先进地区、树立更高标杆，重点推进优化空间布局、加快产业集聚、全面深化改革、建设高品质城市等工作，推动南海成为开放、创新、绿色、生态、宜居之都和区域协同发展的典范。

城市更新项目

制造业项目与特色小镇成主角

在2018年度城市更新项目投资推介会上，南海区共推出城市更新项目175项，约2 .9万亩，其中“工业类”项目占地规模最大，达到逾1 .4万亩：工业类(45项，14212亩)、商住类(90项，11176亩)、商服类(40项，3646亩)，涵盖了村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、重点改造片区项目、旧村改造项目和储备土地项目等。

值得关注的是，今年1月份南海区正式发布《佛山市南海区产业发展保护区管理暂行办法》，提出产业发展保护区的保护和管理要求，划定不少于24万亩的产业发展保护区，加强对工业用地的保护和保障供给，引导产业用地的转型升级和布局优化，避免城市更新过程中产业持续空心化的风险。

在保障制造业项目规模的同时，今年的推介会上，南海区更首次将21个特色小镇项目和6个租赁住房项目纳入推介范围。

自去年以来，南海区全面铺开特色小镇建设，实现了镇街全覆盖。其中，区金融办牵头推动的千灯湖创投小镇，重点打造以天使投资、创业投资、风险投资、股权投资等私募基金类创新型金融业态为主，私募证券基金、公募基金共同发展的特色小镇，探索产业链、创新链与资金链“三链融合”的创新路径，打造华南地区具有品牌影响力的创新创业创投生态圈。

村级工业园

探索“房票”、“地券”制度

会上，南海区委常委、副区长蔡汉全表示，鼓励探索土地连片整备和混合改造开发，结合探索“房票”、“地券”制度，把房地产发展动力反哺村级工业园改造。

在推介会上正式集体对外亮相的，有包括桂城街道时尚小镇和爱车小镇、九江镇北江新城、西樵镇山根片区、丹灶镇城西片区、狮山镇兴贤片区、大沥镇创客小镇核心片区和沥桂新城中轴核心区以及里水镇里广路片区和盐南路片区在内的城市更新十大示范片区。据统计，十大示范片区面积共26403亩，片区内共涉及52个村级工业园，面积共10265亩。

南海区区长顾耀辉指出，上世纪90年代起，南海推行以土地为中心的农村股份合作制，开辟了一条在集体土地上快速工业化、城镇化的新路子。2007年，南海在全国率先探索出“三旧”改造土地再利用模式，十年来，南海的“三旧”改造先后经历了零星改造，到现在的区域改造、连片改造，形成了多种改造模式，成功打造出广佛智城、瀚天科技城、天富科技城等一系列样本。

当前，佛山市政府着力打造“一环创新圈”“1+5+N”的创新体系，其中，“一环创新圈”南海段占总长度70%以上，“1+5+N”创新体系中，1个创新极核禅南顺高端创新集聚区的核心在南海三山，5个创新平台中包括广东金融高新区、佛山南海电子信息产业园、南三产业合作区等3个在南海。

南海加快创新发展，就必须向存量土地要空间。如何“要”？着力点在于村级工业园的综合整治。

据统计，南海工业园区总面积超14万亩，占全区国土面积13%以上，这些都是推动产业和城市转型发展的重要载体。蔡汉全在解读村级工业园区综合整治的工作思路时透露，要“提升改造动力，均衡改造收益，鼓励探索土地连片整备混合改造开发，结合探索“房票”、“地券”制度，把房地产发展动力反哺全区685个村级工业园的改造。

未来，南海将加快建立村级工业园改造与房地产联动发展及产业用地保障机制，储备连片产业用地，为引入大型产业项目做好充分准备。通过“地券”制度的实施，将建设用地复垦为农用地，产生的新增建设用地指标在市场进行流转，利用新增建设用地指标的有偿配置倒逼土地使用者节约集约利用土地，扭转过往因指标无偿配置造成各村集体、各社会资本“圈地”的局面，有效推进社会主义新农村建设，优化国土空间布局。

与此同时，南海将坚持公资先行，强化公有资产在村级工业园改造中的引领和带动作用，并同步探索混合开发机制，力争今年改造提升试点项目数量达到50个，为产业发展和城市建设腾出新的空间。

如在土地用途层面，探索产业用地与住宅用地的混合(产业+住宅)；在土地性质层面，探索国有土地与集体土地的混合(国有+集体)；在使用方式层面，探索国有出让形式与集体出让、出租形式的混合(出让+出租)。通过开展“混合开发”，促进“三产”反哺“二产”，推动村级工业园项目的改造提升，减轻政府的财政负担；另一方面也充分挖掘土地潜能，推进城产人的高度融合。

目前，南海已有部分项目计划通过混合开发模式进行改造，如桂城海八路的爱车小镇改造项目已经区政府同意实施，桂城平西的时尚小镇、大沥的创客小镇等项目均拟采用混合开发模式。

租赁住房

三年筹集不少于29500套租赁住房

昨日，南海发布了最新的集体用地建设租赁住房动态，成为推介会上另一重磅消息。

早在去年6月，住建部把佛山市列入12个全国开展住房租赁试点工作的城市。20 17年8月，国土部、住建部把佛山市列入13个首批开展集体建设用地建设租赁住房试点城市。据透露，今年南海区将出台《佛山市南海区利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法》、《佛山市南海区住房租赁管理办法(试行)》等文件，并做好企业自持商品房屋配建相关工作，结合已出台政策文件及有效做法和措施，加快培育和发展南海区住房租赁市场。

未来，南海区在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度方面进行探索。首先加快培育住房租赁市场供应主体，培育区(镇)两级国有住房租赁企业，统筹区(镇)政府持有租赁住房的投资、融资、新建、改建和运营管理。积极引进国内知名住房租赁企业落户南海区，鼓励房地产开发企业、物业服务企业拓展租赁业务，利用已建成住房或新建住房、库存商品住房开展租赁业务。

南海区拟在2018-2020年通过盘活“三旧”用地，结合征地拆迁安置房建设，同步配建企业自持租赁住房；利用集体建设用地建设租赁住房；鼓励农村集体经济组织成员将“三旧”改造项目配建所得和征地拆迁补偿所得的回迁房、安居房等住房用于租赁；鼓励社会主体筹集租赁住房等方式筹集不少于29500套租赁住房。

南海区是全国最早利用集体建设用地建设公共租赁住房的地区之一，共利用集体土地建设保障性住房项目20个，用地面积33 .48万平方米，已建成项目建筑面积43.62万平方米，已利用集体土地建设建成公共租赁房9726套，为全区进一步利用集体土地建设租赁住房提供了坚实基础和丰富经验。

据了解，目前已经建成项目包括益禾人才公寓、鸿晖人才(创客)公寓、丽雅嘉园人才(创客)公寓、瀚天禾仰广场人才(创客)公寓，在建的有万科C 22地块租赁住房项目。

今年，南海区将进一步完善住房租赁管理和服务机制。包括落实承租人享受相关公共服务政策优惠，凡符合相关条件的承租人可享受新市民积分入学、积分入户、培训就业等公共服务权益。深化出租屋网格化管理，开展出租屋信息采集、出租屋现场核验、租赁登记备案、日常巡查等工作，实现房屋租赁管理和服务工作重心下移，方便群众。

声音

开发商：看好产城融合

与往年相比，今年南海区在“聚力一环创新圈·建设全球创客新都市”的发展背景下，新一轮的城市更新重点项目除了继续在村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、重点改造片区项目、旧村改造项目和储备土地项目上发力的基础之上，更加注重产城融合项目发展。同时，过往以建设商住项目为主的房地产企业，也在南海区的这次城市更新发展与转型中，开始积极探索与参与到新的项目建设与运营模式中。

“其实城市更新涉及的很大一部分土地都是村集体的。目前村集体的土地，普遍在十多年以前就已经租给了产能比较低端的产业，以当下来说，租金回报十分低。这两年南海有不少村级工业园升级成功的案例，有不少村民看到了通过产业升级和城市升级可以使环境变好的同时，更重要的是能够提升他们中长期的收益。”时代中国集团副总裁兼佛山公司总经理周四阳说。

周四阳认为，城市更新将是一个大方向，例如时代地产今年2月份就已更名为时代中国。“过去十年，集团在广州先后建设和运营5个都市型产业园区，面积超过120万平方米的体量。更名之后，集团的定位也发生改变，我们要成为城市发展服务商，由此延伸城市发展服务的业务，包括城市更新、产业、商业、租赁住房、物流、家居家装等领域。我们认为，未来的开发商应该是复合型的开发商，我们一直努力在探索推进产城人相结合，目前也有一些项目在积极推进。”周四阳透露。

周四阳的观点与今年南都记者采访的多位房企负责人观点一致，包括碧桂园、保利、时代、华润等企业都在佛山布局或者探索产城融合项目。碧桂园集团相关负责人表示，碧桂园在佛山已经有多个产城项目，包括大良、禅城、三水、北滘四个项目已经落地，今年碧桂园集团将在包括产业布局、长租公寓，还有旧城改造，甚至包括扶贫、农业、文旅等全方位布局，还有子产业包括教育集团、健康医疗。

“特色小镇本身就是产城融合最好的案例。”美的地产粤西区域公司总经理刘隽表示，特色小镇是在打造一个微社会环境，能提供持续的就业机会、持续的G D P和税收贡献等，实际上就是一种产城融合，产业和房地产互相依存、互为因果。

基层干部：城市更新内动力充足

南海区大沥镇太平经联社社长陈锦华表示，社区也曾经历过出让土地做商住项目，但经过一段时间，大家都逐渐认识到保留土地权属的重要性，因此对于城市更新来说，来自村民的内动力是非常强烈的。

“以太平社区来说，村子里很多厂房都是上世纪90年代建设的低矮厂房，在如今市场上租赁单价十分有限。我们越来越清晰意识到，如果继续沿用之前的租赁方式，很难突破股份分红的问题。”陈锦华说。

推介会的召开，陈锦华认为对基层来说是一个极大的利好。“城市更新的过程中，给出了很多很优惠的政策，包括对土地权属人、投资者的奖励，以及推进行政手续上的优化等等。除此之外，城市更新成功之后，作为原来的土地权属人，首先是租金的提升。另外‘工改工’之后，厂房不可能再是原来的低矮的平房，一定要做上楼经济，也会减少投资者经营成本。更重要的是环境的提升，进而辐射到周边业态的市场环境。”

政策落地，陈锦华认为重点在于意识的转变。“村民的想法十分实际，就是做这样的事能为我们带来多少效益，而这也是我们这些基层干部需要努力去跟他们达成共识的。我希望，我们大家能够形成一种产业链的认识，一起去推进城市更新。”

（整理于佛山日报、南方都市报）