东莞本土房企旧改项目迎来收获期 旧改已成房企新蓝海

2017年东莞16宗普通商住地，仅1宗被本土房企夺得，其余清一色全是外来品牌房企获取，这是本土房企彻底沉沦的开始？

其实不然，经过十余年的交锋，虽有不少本土房企被淘汰，但是也有不少本土房企通过三旧改造、外拓市场、联合开发和幕后出资等方式寻找出路，已经成长起来逐渐突围。其中，本土房企部署多年的三旧改造项目正在逐渐进入批量收获期。

据房掌柜了解，东莞旧改政策、地价计收、改造流程等去年已经逐渐明朗化，三旧改造已成所有耕耘东莞房企的新蓝海，许多嗅觉灵敏的房企已经开始到处收购三旧改造地块。

本土房企旧改将进入批量收获期

“三旧”改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是东莞城市更新的主要模式，也是东莞盘活存量土地的重大举措。

东莞2017年有不少楼盘表现出色，销售业绩远超一般项目，其中万科中天城市花园以网签36.57亿一骑红尘，夺得东莞楼盘年度销售冠军。很多人不知道的是，它不仅是品牌房企和本土房企中天强强联合的代表作，也是一个三旧改造项目。

除万科中天城市花园外，由本土房企酝酿的长安鼎峰悦境、世纪城清溪国际公馆等三旧改造项目销售成绩也居于当地前列。城区本土房企旧改项目丰华珑远翠珑湾尚未入市，就引起了市场的关注。

据房掌柜不完全统计，本土房企正在推进中的三旧改造项目至少还有：珑远玥珑湾、嘉宏聚豪居、宏远时代国际、三正雁田中心区旧改、海德立新项目、光大牛山旧改、广源大岭山悦发鞋厂三旧改造等。随着这些项目的推进，东莞本土房企酝酿多年的旧改项目也将进入批量入市期。

中原地产东莞研究中心分析，虽然去年以来商住地成交建筑面积创新低，但随着三旧改造进程的不断加快，三旧项目将加快入市。统计结果显示，已开工面积占总体规模的67%，可见2018年东莞潜在供应量较为充足，意味着市场竞争将更加激烈。

东莞旧改市场已迎来更大机遇

早在2017年初，面积仅为2465平方公里的东莞，土地开发强度已高达46.8%，远超国际公认的30%的临界点，仅比深圳（48.6%）低约2个百分点，更早在2010年就已是香港的两倍。按照本轮土地利用总体规划确定的建设用地控制目标来算，未来只剩余2.3%的空间，处于一个土地资源极为紧张的存量土地开发时期。

2017年，东莞先后成立城市更新局、发布《“三旧”改造地价计收和分配办法》、上线地价计收系统等重大举措，三旧改造地价计收标准和规则变得公开透明，全市新增实施改造4650亩，完成改造3360亩，21个连片改造及4个旧工业区活化更新加速推进，为2018大规模推动旧改建设铺平了道路，预计三旧审批报建进度也会加速。

东莞无地可用的负面效应已经逐渐出现，需要逐渐减少新增用地，尽快盘活现有土地资源。前期，东莞东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、茶山东岳-珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个连片组团式改造试点已积累了不少成熟经验。接下来东莞将重点推进南城东华片区、长安科技商务区、虎门高铁站TOD片区、东莞西站核心区、洪梅河西片区等14个片区连片改造。

除了已经公布的已改造5个连片组团和14个待改造片区外，还有大量值得改造的城市建成区。以麻涌为例，麻涌镇2018年将推进共136亩7个已批项目的竣工验收，争取完成12个共2400多亩“三旧”改造项目土地出让工作。据东莞统计局数据显示，东莞已纳入“三旧”改造标图建库面积25万亩，目前完成改造不到10%，未来将代替土拍成为东莞土地供应的主要方式。

旧改已成房企新蓝海

除本土房企外，东莞三旧改造市场还吸引了众多嗅觉灵敏的品牌房企提前布局。以碧桂园为例，东城碧桂园、碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品、碧桂园旗山玖珑湾等项目的用地均来源于三旧改造。

更有绿景、星河、新城控股、世茂等房企直接通过获取三旧改造项目进入东莞市场。例如：世茂集团的黄江黄京坑项目，位于黄江镇京坑村松黄路（规划路）以东，生态路（规划路）以北，拟“三旧”改造用地范围面积就达到约52万㎡。

近期，包括卓越等多家品牌房企都在求购三旧改造用地的消息在东莞房产圈广泛流传。还有从业多年的业内人士表示：“现在都还有20多家一线房企想进军东莞房地产市场，如富力地产、龙湖地产等，不少想通过三旧改造项目进入东莞市场。”

肥水不流外人田！东莞还有社区直接变身开发商，操盘三旧改造项目，自建了个商品房小区。这个社区就是麻涌的麻二社区，麻二社区将在原新沙陶瓷厂建社区内首个自建的商品房--景福花园，项目完成后按预期估计，将产生2000元/平方米的利润。

无论是本土房企，还是外来品牌房企，甚至连社区都已经盯上了三旧改造这块大蛋糕。随着东莞政策支持力度的进一步推进，三旧改造势必会成为房企开发的新蓝海！