万科将启动广州田心村旧改 开发商争食城市更新蛋糕

1月22日，广州白云区田心村改造项目拆迁动工。这标志着，历经5年之后，白云区首个城中村改造项目进入了首期拆迁复建阶段。

田心村改造项目也是广州首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目，2015年11月由广州万科公开竞得。

在广州、深圳等一线城市，由于近年来新增供地渐少，城市更新日益成为房企获取项目的重要方式。目前，恒大、万科、碧桂园、招商蛇口、华润置地、佳兆业等多家大型房企均已涉入其中，并持续加码。

多位业内人士指出，在一线城市，旧改已成开发商获取项目的主要途径。而在一线城市周边、城市群内的二三线城市，以产业地产形式出让的土地和项目也日渐成为主流。

然而，由于需要面对较长的开发周期、复杂的利益博弈，以及植入产业和人群的能力，旧改和产业地产也对开发商的资金实力、综合运营能力提出了极高要求。

万科深入旧改

2015年11月，广州万科竞得白云区田心村旧改项目。资料显示，田心村毗邻白云新城，用地15.84公顷，计容总建面38.99万平方米，改造范围涉及房屋320栋，集资房626套。以复建安置区为先，将优先保障村民的居住安置，并计划3年后回迁。

按照万科的规划，田心村项目将分为20.85万平方米的复建区和18.14万平方米的融资区。改造后，田心村建筑密度将整体下降35%，公建配套面积增加9倍。

对于旧改所需的资金，万科也有准备。1月19日晚间，万科发布公告，为广州白云田心村旧改项目5.59亿元银行保函提供担保。万科表示，此次申请保函是为了加快田心村旧改项目的开发，保证项目的顺利推进。

记者注意到，广州万科此前已有多次旧改项目经验。2015年试水黄埔文冲村改造项目后，广州万科还承接了恩宁路永庆坊旧改，以及多个以旧厂房和城中村改造为主的长租公寓“泊寓”项目。

广州万科表示，公司将依托城市配套服务商的强大专业能力，发挥在文冲村旧改、永庆坊微改造等项目上积累的经验，未来将把田心村打造成白云区乃至广州市的旧改明星项目。

从全国范围看，城市更新在万科业务布局的地位正日益提升。如2017年6月，通过拿下一旧改项目，万科首次进入石家庄；在大本营深圳，万科目前已在龙岗、宝安等地获取了竹坑社区、上水径东村、沙井上星等多个旧改项目。

据2017年三季报，万科参与了一批旧城改造类项目。根据当前规划条件，按公司权益计算的规划建筑面积约268.2万平方米。

此外，万科在多个城市也布局产业地产。万科产业地产已布局十多个城市，包括上海、厦门、深圳、天津等。

“深圳、上海、北京为主的城市，已经过渡到城市土地供应不足需要进行城市更新的阶段”，万科集团董事会主席郁亮表示，当城市进入以城市更新为主的发展阶段时，对房地产的多元化需求也越来越大，同时也给房地产行业带来更多的发展机会。

产业与运营之重

随着土地开发度趋于饱和，存量土地的改造和提升成为特大城市发展的重中之重。

自2009年广州启动“三旧”改造以来，截至2016年底，广州已批复实施改造的城中村项目42个、用地面积21平方公里。而根据相关规划，到2020年广州市推进城市更新规模85平方公里。

深圳通过城市更新供地的力度也很大。根据深圳2017年供地计划，在供应的218公顷居住用地中，新供应土地仅32公顷，通过返还用地供应86公顷，通过城市更新供应则高达100公顷。

到2020年，深圳计划完成各类更新用地规模30平方公里。

由此，旧改和产业地产在未来数年将是开发商在一线城市及周边获取项目的主要途径。

对城市而言，通过旧改释放土地，能提供更多的住宅和商业供应，更新城市面貌；而对于开发商而言，获取城市更新的土地可以持续发展，扩大市场占有率。

据21世纪经济报道统计，目前排名前50的开发商一大半都已布局产业地产。包括碧桂园、万科、恒大在内的多家大型房企已有操作旧改项目的经历；部分房企如佳兆业等，更是将城市更新作为自身的核心业务能力来凸显。

然而与开发业务不同，城市更新和产业地产需要的核心能力是运营，其中最重要的是产业培植、输入和服务能力。

“城市更新的推动力是产业发展，不是为了节约用地而节约用地”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，房企转型便是在地产之上加载产业能力。

深圳市城市更新开发企业协会联合发起人赵磊指出，目前深圳各个区都开始注重产业与城市更新的关系，希望产业先行。

在去年的规划文件中，深圳将19个制造业基础良好、集中成片且单个规模在10-20平方公里左右的产业园区划设为产业集聚引导区，严格限制区内“工改商”和“工改居”，引导“工改工”。今后，新增的产业用地大部分也将位于这些区域。

目前有能力操作旧改和产业地产项目的多为大型房企，地方出让土地也倾向于交给这些房企。

部分城市对旧改承接方设置了门槛，如《深圳市城市更新办法实施细则》就规定，“市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位”。

旧改和产业地产对开发商的资金和融资能力也提出了极高的要求。佳兆业主席兼执行董事郭英成表示，城市更新业务负债偏高，因一般旧改项目的开发周期都在5年左右，需要投入不少的资金。

“旧改和产业地产如果出现问题，企业投资和开发的压力可能会增大”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着拆迁成本增加，企业操作旧改的要求更高。他建议，各地应充分利用房票等制度，积极降低拆迁成本，加快拆迁效率。